Apa yang tertulis dalam Perisytiharan Jualan, ruangan demi ruangan

Kami baca 2,450 Perisytiharan Jualan daripada lelongan mahkamah Malaysia, ruangan demi ruangan. Perkara pertama yang diberitahu oleh data ini ialah apa yang dokumen itu bukan: ia bukan risalah acara. Hanya 6 daripadanya menyatakan masa lelongan pada dokumen itu sendiri, dan hanya 6 yang menyatakan tempatnya. Butiran itu biasanya duduk dalam Syarat-syarat Jualan atau notis e-Lelong mahkamah. Apa yang perisytiharan bawa, hampir setiap kali, ialah bahagian yang pembida selalu langkau — keadaan hakmilik. Itulah isi utama panduan ini.

Apa dokumen ini

Lelongan mahkamah berlaku kerana pemberi pinjam memperoleh Perintah Jualan daripada Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 256 Kanun Tanah Negara 1965. Perintah itu dikeluarkan dalam borang yang ditetapkan (Borang 16H) di bawah Seksyen 257: mahkamah mengarahkan tanah itu dijual secara lelongan awam dan menetapkan harga rizab. Perisytiharan Jualan ialah pengumuman bertulis perintah itu — diterbitkan oleh pelelong yang dilantik mahkamah, biasanya beberapa minggu sebelum jualan, dan selalunya dipaparkan juga di portal e-Lelong mahkamah.

Dalam amalan lelongan Malaysia ada dua laluan, dan perisytiharan ini milik laluan mahkamah. Lelongan bank (LACA) — untuk hartanah yang belum ada hakmilik individu atau strata — menerbitkan perisytiharan mereka sendiri di bawah dokumen penyerahhakan, dengan terma berbeza: biasanya deposit 5% dan baki bayaran dalam masa kira-kira 90 hari. Korpus yang kami baca ialah lelongan mahkamah sahaja, jadi tiada apa di sini yang menghuraikan laluan LACA.

Ruangan hartanah: hakmilik, lot, tanah

Jadual perisytiharan menghuraikan hartanah mengikut cara pendaftaran tanah: jenis dan nombor hakmilik (Geran, H.S.(D), Pajakan Negeri dan sebagainya), nombor lot, mukim, daerah dan negeri, luas tanah, pegangan, dan pemilik berdaftar. Bagi tanah pajakan, ia menyatakan tarikh tamat pajakan, dan tarikh itu lebih penting daripada harga rizab — baki pajakan yang pendek menjejaskan pembiayaan, jualan semula dan pindah milik itu sendiri.

Nama pemilik berdaftar pada perisytiharan ialah peminjam yang tanahnya dijual, bukan bank. Semak butiran hakmilik dengan carian rasmi di pejabat tanah sebelum membida. Perisytiharan ialah salinan pelelong daripada daftar, bukan daftar itu sendiri.

Ruangan jualan: harga rizab, tarikh — dan apa yang hilang

Harga rizab ialah harga lantai. Bidaan bermula pada atau melebihinya, dan naik mengikut kenaikan yang ditetapkan dalam Syarat-syarat Jualan. Notis mahkamah yang kami simpan menyatakan deposit 10% daripada harga rizab melalui deraf bank pada hari lelongan, dengan baki dibayar dalam 120 hari — tempoh itu tertulis pada 100% daripadanya. Syarat-syarat Jualan untuk jualan anda itulah satu-satunya sumber yang sah.

Tarikh lelongan hampir selalu ada pada perisytiharan. Masa dan tempat, seperti angka di atas, hampir tak pernah — 6 dokumen untuk masa, 6 untuk tempat, daripada 2,450. Jangan andai jualan itu di dewan hotel hanya kerana satu iklan menunjukkannya. Lelongan mahkamah kini semakin banyak dijalankan secara atas talian melalui e-Lelong, dan syarat atau notis mahkamah akan menyatakannya. Kalau masa dan tempat tidak dinyatakan di mana-mana, tanya pelelong secara bertulis sebelum anda sediakan deraf bank.

Ruangan hakmilik: bebanan, kaveat, sekatan

Inilah bahagian dokumen yang menentukan apa yang anda benar-benar miliki selepas tukul jatuh, dan ruangannya diisi tidak sekata.

Bebanan. 887 daripada 2,450 perisytiharan menyatakan bebanan atas hakmilik — selalunya gadaian kepada bank plaintif, kadangkala lebih daripada satu. Bila ruangan itu kosong, biasanya ia bermaksud dokumen tidak menyalin bahagian daftar itu, bukan bahawa hakmilik itu bersih. Carian tanah yang menjawab soalan ini; perisytiharan hanya memberi bayangan.

Kaveat. 288 dokumen menyatakan kaveat. Kaveat persendirian di bawah Kanun Tanah Negara ialah tuntutan rasmi pihak ketiga atas kepentingan dalam tanah itu — pasangan, pembeli terdahulu, pemiutang lain. Kaveat tidak semestinya memberhentikan lelongan, tetapi ia nama yang anda patut tahu dan soalan yang patut peguam anda jawab sebelum deposit, bukan selepas.

Sekatan kepentingan. 2,365 dokumen menyatakan baris sekatan — klausa yang menghadkan bagaimana tanah boleh dipindah milik, dipajak atau digadai. Bentuk yang biasa memerlukan kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri sebelum sebarang pindah milik, yang bermaksud jualan boleh selesai tetapi pindah milik ke nama anda masih menunggu permohonan kebenaran yang mengambil masa dan boleh ditolak. Ada hakmilik yang menyatakan tanah tidak boleh dipindah milik langsung; ada yang merupakan Tanah Rizab Melayu atau lot Bumiputera. Kesan sesuatu ayat bergantung pada hakmilik dan negeri, dan itu soalan untuk peguam — yang penting di sini, baris itu tercetak pada dokumen, dan anda patut membacanya.

Baris "seadanya" dan Syarat-syarat Jualan

Hanya 6 perisytiharan yang menulis "seadanya di mana adanya" pada perisytiharan itu sendiri. Jangan rasa tenang kerana yang lain berdiam: terma yang sama hampir selalu ada dalam Syarat-syarat Jualan, yang dibaca bersama perisytiharan dan Memorandum Jualan yang anda tandatangani jika menang. Jualan seadanya bermaksud tiada jaminan keadaan dan tiada jaminan milikan kosong — penghuni, kalau ada, menjadi urusan anda untuk diselesaikan mengikut undang-undang selepas pindah milik.

Syarat-syarat Jualan juga yang menentukan siapa membayar tunggakan: cukai tanah, cukai pintu, utiliti, yuran penyelenggaraan dan tabung tenggelam. Siapa menanggung apa berbeza dari satu jualan ke satu jualan, dan ia tertulis di situ, bukan pada perisytiharan. Baca kedua-dua dokumen sebagai satu.

Soalan lazim

Apa itu Proclamation of Sale (POS)?

Ia pengumuman bertulis bagi lelongan tanah yang diperintahkan mahkamah: butiran hakmilik hartanah, harga rizab, tarikh lelongan, dan rujukan kepada Syarat-syarat Jualan yang mengatur mekanismenya. Ia terbit daripada Perintah Jualan di bawah Seksyen 256 dan 257 Kanun Tanah Negara.

Di mana boleh dapat Perisytiharan Jualan?

Daripada pelelong yang dilantik mahkamah yang mengendalikan jualan itu, atau di portal e-Lelong mahkamah bagi lelongan yang dijalankan di sana. Iklan di LelongCentral memaparkan ruangan yang dikeluarkan daripada dokumen, dengan ayat sebenar daripada mana ia diambil.

Apa beza POS dengan Condition of Sale?

Perisytiharan mengumumkan jualan dan menghuraikan hartanah serta hakmiliknya. Syarat-syarat Jualan menetapkan peraturan urus niaga: deposit, tempoh baki bayaran, siapa menanggung tunggakan, terma seadanya. Kedua-duanya dibaca bersama dan kedua-duanya mengikat pembida yang berjaya.

Ini apa, dan bukan apa

Ini kiraan daripada dokumen, bukan nasihat guaman. Kami laporkan apa yang perisytiharan nyatakan; kami tidak memberitahu sesiapa sama ada patut membida, dan kesan sesuatu ruangan bergantung pada hakmilik, negeri dan perintah mahkamah.

Skop, dinyatakan terus terang: setiap dokumen yang dikira di sini ialah lelongan mahkamah daripada korpus e-Lelong. Lelongan bank (LACA) menerbitkan perisytiharan mereka sendiri di bawah terma berbeza dan tiada dalam sampel ini. Di mana kami merujuk harga transaksi lepas di bahagian lain laman ini, ia jualan yang direkodkan NAPIC, bukan hasil lelongan.