Kos penuh rumah lelong: deposit, baki, guaman, duti setem, tunggakan

100% Perisytiharan Jualan lelongan mahkamah yang kami pegang menyatakan deposit yang sama — 10% daripada harga pada hari jualan — dan 100% menyatakan tempoh baki yang sama: 120 hari. Bukan kebanyakannya; bahagian itu, daripada 2,450 dokumen.

Hartanah tipikal yang tertakluk pada syarat ini berada pada harga rizab RM 320,000 — median merentasi iklan yang sedang dibuka. Tetapi harga rizab bukanlah kosnya. Antara deposit dan hari hakmilik berpindah ke nama anda, ada lima bayaran, tiba mengikut urutan tetap, dan dua daripadanya tertulis dalam klausa yang jarang dibaca pembida. Inilah susunannya, mengikut urutan yang anda akan tempuh.

Deposit: 10% pada hari jualan

Lelongan mahkamah di Malaysia berjalan di bawah perintah jualan — Seksyen 257 Kanun Tanah Negara 1965 bagi tanah yang digadai. Perisytiharan menetapkan deposit pada 10% daripada harga rizab, dibayar sebaik sahaja bidaan anda menang: dengan draf bank di lelongan fizikal, atau melalui tetingkap bayaran dalam talian di e-Lelong. Kalau bidaan melebihi rizab, anda tambah deposit itu kepada 10% daripada harga ketukan sebenar pada hari yang sama.

Laluan bank berbeza. Lelongan LACA — bank menjual hartanah hakmilik induk di bawah surat ikatan penyerahan hak — menetapkan deposit sendiri dalam syarat jualan bank, dan ia bukan sesuatu yang diterangkan oleh dokumen mahkamah di atas; kedua-dua laluan menerbitkan kertas yang berbeza, dan panduan ini memisahkannya.

Satu perkara yang sama pada kedua-dua laluan: deposit itu komitmen, bukan tempahan. Kalau anda menang dan gagal menyempurnakan pembelian, syarat jualan merampasnya.

Baki: tempoh yang memiliki pembelian itu

Perisytiharan mahkamah memberi 120 hari dari tarikh jualan untuk membayar baki. Kontrak LACA menetapkan tempoh sendiri, dan itu tempoh bank, bukan mahkamah. Kalau anda lewat, syarat jualan mengenakan faedah ke atas baki tertunggak pada kadar yang dinyatakan dokumen — kadarnya berbeza antara satu perisytiharan dengan satu lagi, jadi baca dokumen anda sendiri, bukan meneka.

Tempoh inilah sebabnya pembiayaan lelong diatur sebelum membida, bukan selepas. Pinjaman perumahan untuk hartanah lelong ialah pinjaman biasa terhadap penilaian biasa, tetapi ia mesti dikeluarkan dalam tempoh itu. Kalau penilaian jatuh rendah, atau pinjaman ditolak, tempoh tidak bergerak — deposit yang bergerak, ke lajur rampasan.

Yuran guaman dan duti setem

Anda perlukan peguam sendiri walaupun pelelong ada peguamnya. Peguam anda mengesahkan perintah jualan, membayar baki sebagai pemegang amanah, dan mendaftarkan pindah milik ke nama anda. Di Semenanjung Malaysia, yuran pindah milik mengikut Perintah Saraan Peguamcara 2023: 1.25% bagi RM 500,000 pertama daripada harga dan 1% bagi jalur di atasnya, tertakluk pada yuran minimum, campur SST 8% dan perbelanjaan. Sabah dan Sarawak ada skala tersendiri. Kalau anda meminjam, yuran dokumentasi pinjaman ialah skala kedua yang berasingan, dikira atas jumlah pinjaman.

Duti setem pindah milik ditanggung pembeli. Bagi warganegara Malaysia ia berperingkat — 1% pada jalur pertama harga, kemudian 2%, 3% dan 4% pada jalur tertinggi melebihi RM 1 million — dan duti dinilai atas harga atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi. Pembeli bukan warganegara membayar kadar rata yang ditetapkan belanjawan persekutuan, bukan peringkat ini; semak kadar yang berkuat kuasa sebelum membida. Kalau anda membiayai pembelian, perjanjian pinjaman membawa duti setem sendiri pada 0.5% daripada jumlah pinjaman.

Klausa tunggakan

Pemilik lama berhenti membayar pinjaman. Selalunya dia berhenti membayar benda lain juga — cukai tanah, cukai taksiran, yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas. Siapa yang melangsaikan bil-bil itu ditentukan oleh satu klausa dalam perisytiharan.

Banyak perisytiharan mahkamah menggunakan ayat yang berinti bahawa tunggakan yang sah dituntut sehingga tarikh jualan akan dibayar daripada wang belian apabila diterima — maksudnya ia dipotong daripada hasil penjual, bukan poket anda. Tetapi bukan semua dokumen berkata begitu, dan ada yang meletakkan sebarang kurangan atau keseluruhan jumlahnya pada pembeli. Kontrak LACA lebih jauh lagi dan lazimnya meletakkan keseluruhan tunggakan pada pembeli. Bacaan yang selamat hanyalah klausa dalam perisytiharan anda sendiri.

Utiliti ialah saluran berasingan: tunggakan elektrik atau air ialah soalan kontrak antara anda dan pembekal, berbeza daripada apa yang diperuntukkan perisytiharan. Sebelum membida, semak pejabat tanah untuk cukai tanah, majlis tempatan untuk cukai taksiran, dan JMB atau perbadanan pengurusan untuk tunggakan penyelenggaraan.

Gabungkan kos ini dalam perancang tunai awal pembelian hartanah, yang menggunakan bahasa Inggeris. Masukkan harga, jangkaan pinjaman, deposit, sebut harga kos pembelian dan tunai yang mahu disimpan. Deposit dikira sekali sebagai sebahagian daripada sumbangan tunai anda. Yuran dan tunggakan tetap perlu disemak daripada sumber masing-masing.

Soalan lazim

Berapa duit kena sedia untuk beli rumah lelong?

Di lelongan mahkamah, 10% daripada bidaan maksimum anda pada hari itu sendiri, campur cukup untuk yuran guaman, duti setem dan apa-apa tunggakan yang diletakkan perisytiharan pada anda. Selebihnya boleh dibiayai, tetapi pinjaman mesti dikeluarkan dalam tempoh — 120 hari di lelongan mahkamah, dan apa yang syarat jualan bank nyatakan di lelongan LACA.

Kos guaman beli rumah lelong berapa?

Di Semenanjung Malaysia, Perintah Saraan Peguamcara 2023 menetapkan skalanya: 1.25% bagi RM 500,000 pertama harga dan 1% di atas itu, campur SST dan perbelanjaan, dengan skala berasingan untuk dokumen pinjaman. Sabah dan Sarawak ada perintah yuran tersendiri.

Siapa tanggung tunggakan cukai dan maintenance fee?

Bergantung pada klausa dalam Perisytiharan Jualan. Banyak perisytiharan mahkamah membayar tunggakan cukai tanah, cukai taksiran dan penyelenggaraan daripada wang belian; sesetengah syarat mengalihkan sebahagian atau kesemuanya kepada pembeli, dan kontrak LACA lazimnya berbuat demikian. Baca klausanya, dan sahkan jumlahnya dengan pejabat tanah, majlis tempatan dan badan pengurusan sebelum membida.

Ini apa, dan bukan apa

Peratusan di atas ialah kiraan daripada dokumen — kami baca klausa deposit dan baki pada Perisytiharan Jualan yang kami pegang dan laporkan apa yang tertulis. Tiada apa di sini ialah nasihat guaman atau kewangan, dan kesan mana-mana klausa bergantung pada hakmilik, negeri dan perintah mahkamah; soalan itu kepunyaan peguam anda.

Skop, dinyatakan terus terang: dokumen di sebalik kiraan kami ialah lelongan mahkamah daripada korpus e-Lelong. Lelongan bank (LACA) menerbitkan syarat mereka sendiri di bawah terma berbeza dan tidak berada dalam sampel itu, jadi tiada apa di atas patut dibaca sebagai kenyataan tentang dokumen laluan bank. Di mana kami menerangkan pasaran, kami guna jualan direkodkan yang diterbitkan NAPIC — transaksi sebenar, bukan harga tanya.