Senarai semak hari lelongan: apa yang notis tidak nyatakan

Kami baca 2,450 Perisytiharan Jualan daripada lelongan mahkamah di seluruh Malaysia. Daripada kesemuanya, 6 menyatakan masa lelongan bermula. 6 menyatakan di mana ia berlaku. Dan 6 menulis, dengan jelas, bahawa hartanah dijual "as is where is" — pada keadaan dan kedudukan sedia ada.

Itu bukan kecuaian. Itu menunjukkan untuk apa dokumen itu wujud. Perisytiharan Jualan ditulis untuk menerangkan hartanah, harga rizab dan syarat yang ditetapkan mahkamah — bukan untuk mengurus pagi anda. Fakta praktikal yang pembida perlukan pada hari lelongan duduk di tempat lain: di portal e-Lelong, dalam notis pelelong sendiri, dan dalam syarat-syarat jualan yang dilampirkan pada perisytiharan. Senarai semak di bawah dibina daripada jurang itu — apa yang notis tidak pernah nyatakan, dan dari mana setiap keping yang hilang itu sebenarnya datang.

Masa dan tempat ada di tempat lain

Lelongan mahkamah di Semenanjung berjalan di portal e-Lelong kehakiman. Masa sesi, tempoh pendaftaran dan pautan pembidaan diumumkan di sana serta dalam iklan pelelong — bukan dalam perisytiharan. Hanya 6 daripada 2,450 perisytiharan yang membawa masa, dan hanya 6 yang menamakan tempat.

Jadi anggap portal, bukan dokumen, sebagai jadual. Sahkan sesi di e-Lelong sehari sebelumnya. Pendaftaran pembida ditutup sebelum hari lelongan, bukan pada hari itu, dan ia melibatkan pengesahan identiti — bukan sesuatu untuk dibuat pada pagi lelongan. Kalau perisytiharan senyap tentang logistik, kesenyapan itu normal — begitulah rupa 2,450 dokumen tolak segelintir.

Apa yang anda bawa: deposit dan dokumen

Ada dua laluan, dan peraturan tunainya datang daripada dokumen berbeza. Dalam lelongan LACA, bank menjual terus — lazimnya kerana hakmilik individu atau strata belum keluar dan pinjaman bergantung pada surat cara penyerahan hak (deed of assignment) — dan syarat jualan bank sendiri menetapkan deposit dan tempoh baki; baca ia, kerana itu terma bank dan bukan terma mahkamah. Dalam lelongan mahkamah — hartanah berhakmilik yang dijual di bawah Perintah Jualan, iaitu korpus dokumen kami — deposit ialah 10% daripada harga rizab dan baki perlu dijelaskan dalam 120 hari, dua terma yang dinyatakan pada 100% daripada 2,450 perisytiharan yang kami pegang.

Dalam mana-mana laluan pun, mekanismenya sama bentuknya. Deposit dibayar dengan deraf bank atau kiriman wang atas nama penerima yang dinyatakan dalam perisytiharan atau di portal — pastikan nama penerima itu tepat. Bawa kad pengenalan. Kalau anda menang melebihi harga rizab, anda tambah beza antara deraf anda dan peratusan yang dikehendaki daripada harga bidaan pada hari itu juga. Dan had masa baki itu nyata: terlepas, deposit hangus. Susun pembiayaan sebelum membida, bukan selepas.

Baris yang 887 dokumen nyatakan

Perisytiharan tidak senyap tentang semua hal. 887 daripada 2,450 dokumen menyatakan bebanan pada hakmilik — gadaian dan kaveat berdaftar yang bertenggek atas tanah itu. Gadaian bank sendiri memang dijangka ada; itulah sebab jualan ini berlaku. Yang patut diberi perhatian ialah apa yang duduk di sebelahnya: gadaian kedua, kaveat persendirian, apa-apa yang perlu diselesaikan sebelum hakmilik boleh berpindah bersih kepada anda.

Apa yang baris bebanan tidak tunjukkan ialah segala yang tidak berdaftar: cukai tanah, cukai pintu, tunggakan penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas, bil utiliti. Sama ada tunggakan itu mengikut hartanah atau kekal dengan pemilik lama bergantung pada syarat jualan dan pada pihak yang berhutang — banyak syarat meletakkannya pada pembeli. Semak dengan pihak berkuasa tempatan dan pengurusan bangunan sebelum hari lelongan. Dan kalau hakmilik membawa sekatan yang memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri untuk sebarang pindah milik, peruntukkan masa untuk permohonan itu; ia duduk di antara bidaan menang anda dan nama anda di atas hakmilik.

"As is where is" ialah andaiannya, dinyatakan atau tidak

Hanya 6 daripada 2,450 perisytiharan mencetak frasa itu pada ruangan yang kami baca. Jangan ambil selesa daripada kesenyapan itu. "As is where is" ialah pendirian tetap jualan lelong di Malaysia, dan syarat jualan yang anda tandatangani pada hari itu lazimnya mengenakkannya sama ada ringkasan perisytiharan menyebutnya atau tidak.

Secara praktiknya ia bermakna tiga perkara. Tiada tinjauan bahagian dalam — anda periksa dari jalan dan daripada apa yang boleh anda ketahui tentang unit itu. Tiada jaminan tentang keadaan; kerosakan, vandalisme dan kelengkapan yang dikeruk menjadi masalah anda. Dan tiada janji milikan kosong. Kalau ada orang menduduki hartanah itu, mengeluarkan mereka ialah proses undang-undang yang makan masa dan wang, dan betapa sukarnya bergantung pada siapa mereka dan hak apa yang mereka dakwa. Masukkan semua ini dalam kiraan harga sebelum tukul jatuh, kerana selepas itu harga sudah tetap dan masalahnya jadi milik anda.

Soalan lazim

Apa dokumen perlu sediakan sebelum hari lelongan?

Kad pengenalan anda, pendaftaran pembida di e-Lelong yang sudah siap (dibuat awal, dengan pengesahan identiti), dan deraf bank untuk deposit atas nama penerima yang dinyatakan dalam perisytiharan. Sediakan pembiayaan secara prinsip untuk baki, dan baca perisytiharan bersama syarat-syarat jualannya sebelum pagi lelongan itu sendiri.

Apa maksud "as is where is basis"?

Anda ambil hartanah pada keadaan fizikal semasanya, bersama penghuni dan tunggakan apa pun yang datang dengannya — tiada pemeriksaan bahagian dalam, tiada jaminan, tiada janji milikan kosong. Hanya 6 daripada 2,450 perisytiharan menyebut frasa itu terus-terang, tetapi anggaplah ia terpakai pada mana-mana lelongan, kerana syarat jualan lazimnya mengenakkannya.

Perlu bawa bank draft berapa?

Dalam lelongan mahkamah, 10% daripada harga rizab — terma yang dinyatakan pada 100% perisytiharan yang kami pegang — dengan baki dalam 120 hari. Dalam lelongan bank (LACA), syarat jualan bank sendiri menetapkan angkanya. Peratusan dan nama penerima tercetak dalam dokumen anda — deraf mesti padan dengan keduanya, dan kalau anda membida melebihi rizab, anda tambah bezanya pada hari itu.

Ini apa, dan bukan apa

Ini kiraan daripada dokumen dan rekod, bukan nasihat guaman. Kami laporkan apa yang perisytiharan nyatakan dan apa yang lazim berlaku; kami tidak beritahu sesiapa sama ada patut membida, dan kesan sesuatu syarat bergantung pada hakmilik, negeri dan perintah mahkamah.

Skop, dinyatakan terus terang: setiap dokumen di sebalik angka di atas ialah lelongan mahkamah daripada korpus e-Lelong; konteks pasaran yang dipaparkan di tempat lain pada laman ini datang daripada jualan direkodkan NAPIC. Lelongan bank (LACA) menerbitkan perisytiharan mereka sendiri di bawah terma berbeza dan tidak diwakili dalam sampel ini, jadi tiada apa di sini patut dibaca sebagai kenyataan tentang lelongan bank.