Hakmilik strata belum keluar di lelongan: apa yang anda tak boleh buat

8 daripada 2,201 lelongan aktif dalam sampel ini menyatakan, dalam baris pegangan notis, bahawa hakmilik strata atau individu belum dikeluarkan. Angka yang kecil, dan bahagian yang tidak seimbang daripada soalan yang pembaca laman ini tanya, kerana frasa itu mengubah apa yang dijual.

Dengan hakmilik, anda beli petak berdaftar dan daftar merekod anda sebagai tuan punyanya. Tanpanya, anda beli janji kontrak pemaju tentang satu petak — hak di bawah perjanjian jual beli, diserah hak ke hadapan — dan daftar tidak tahu anda wujud sehingga hakmilik keluar. Semua yang berikutnya mengikut daripada itu.

Kenapa hakmilik tiada

Hakmilik strata dikeluarkan oleh pejabat tanah selepas pemaju memohon pecah bahagi bangunan induk, yang berlaku selepas siap dan kerap bertahun-tahun kemudian. Hakmilik individu pada skim bertanah ketinggalan atas sebab yang sama. Dalam selang itu, setiap unit duduk atas hakmilik induk pemaju, dan setiap urus niaga di dalamnya ialah penyerahan hak pembeli dan bukan pindah milik tanah.

Sebab itu juga hartanah ini sampai ke lelongan melalui laluan bank dan bukan mahkamah: tanpa hakmilik untuk digadai, pemberi pinjaman ambil surat cara penyerahan hak, dan menguatkuasakannya di bawah perjanjian pinjaman serta penyerahan hak — laluan LACA — melalui pelelong berlesen. Notis kata begitu, dan termanya milik bank sendiri, bukan 10% dan 120 hari yang seragam di mahkamah.

Apa yang anda tak boleh buat sehingga ia keluar

Daftarkan diri anda. Tiada apa untuk didaftarkan. Kepentingan anda dilindungi oleh penyerahan hak dan, secara praktik, oleh rekod pemaju dan bank, sehingga hakmilik strata tiba dan pindah milik boleh disempurnakan atas nama anda.

Pinjam atas terma biasa. Bank meminjam atas hak yang diserah, tetapi bukan semua bank dan bukan atas semua terma; ada yang meminjam hanya di mana hakmilik induk pemaju bebas bebanan dan pemaju solven. Pembeli yang andaikan pinjaman perumahan standard dapati senarai pemberi pinjaman lebih pendek dan kelulusan lebih lama.

Jual dengan bersih. Menjual semula sebelum hakmilik keluar bermaksud menyerah hak penyerahan itu — satu lagi lapisan kertas kerja, satu lagi kebenaran pemaju, dan pembeli yang mewarisi penantian sama. Pasaran jualan semula untuk unit tanpa hakmilik lebih nipis dan lebih perlahan.

Tahu pemaju itu baik-baik. Hakmilik induk milik pemaju. Pemaju dalam pembubaran, atau yang telah gadaikan hakmilik induk kepada pemberi pinjamannya sendiri, boleh tinggalkan pembeli menunggu hakmilik yang bergantung pada ketidaksolvenan orang lain. Notis tidak akan beritahu; carian syarikat akan.

Membaca notis

Baris pegangan biasanya membawanya: "pajakan 99 tahun, menunggu pengeluaran hakmilik strata", atau "hakmilik strata belum dikeluarkan". Laman ini paparkan baris pegangan seperti dinyatakan dan, di mana frasa itu muncul, tidak kira tahun berbaki atau anggap hartanah itu berhakmilik.

Di mana notis itu notis bank (LACA), syarat jualannya mengatur deposit, tempoh baki dan mekanisme penyerahan hak; baca ia dan bukan andaikan terma mahkamah.

Sebelum membida

1. Siasat sejauh mana hakmilik daripada dikeluarkan. Pemaju atau perbadanan pengurusan tahu sama ada pecah bahagi telah dipohon dan sama ada pejabat tanah telah membalas. "Tidak lama lagi" bukan jawapan.
2. Sahkan pemberi pinjaman akan meminjam atas penyerahan hak, secara bertulis, sebelum deposit — dan bahawa tempoh baki pada notis boleh dicapai dengan pemberi pinjaman itu.
3. Cari pemaju. Carian syarikat murah dan menjawab soalan yang menentukan sama ada hakmilik akan keluar.
4. Hargakan penantian. Unit yang anda tidak boleh jual bersih untuk tempoh yang tidak diketahui bernilai kurang daripada unit sama dengan hakmilik, dan rizab biasanya mencerminkan itu. Pastikan bida anda pun begitu.

Soalan lazim

Selamat ke beli rumah lelong yang hakmilik stratanya belum dikeluarkan?

Boleh, dengan pemaju solven, pecah bahagi yang sudah dipohon, dan pemberi pinjaman yang disahkan terlebih dahulu. Risikonya dalam penantian dan dalam pemaju, bukan dalam lelongan itu sendiri.

Boleh dapat pinjaman kalau hakmilik belum dikeluarkan?

Sesetengah pemberi pinjaman meminjam atas hak yang diserah, atas terma mereka sendiri; yang lain tidak. Sahkan secara bertulis sebelum membida, kerana tempoh baki pada notis tidak memanjang sementara anda mencari.

Berapa banyak lelongan terjejas?

8 daripada 2,201 aktif dalam sampel ini menyatakan hakmilik tertunggak dalam baris pegangan. Yang lain mungkin tanpa hakmilik tanpa notis kata begitu; nombor hakmilik pada notis, atau ketiadaannya, ialah semakannya.

Ini apa, dan bukan apa

Kiraan notis aktif yang baris pegangannya menyatakan hakmilik tertunggak, diukur pada tarikh data di atas, dengan huraian umum tentang apa yang pembelian tanpa hakmilik libatkan. Ia bukan nasihat guaman tentang mana-mana penyerahan hak atau mana-mana pemaju, dan mekanisme sesuatu jualan ada dalam syarat jualannya sendiri.