Tunggakan biasanya ikut hartanah — perisytiharan tentukan yang mana

Daripada 2,201 hartanah lelong yang aktif di laman ini dalam sampel ini, 366 ialah strata — kondominium, pangsapuri, rumah bandar — dan setiap satunya ada yuran penyelenggaraan bulanan. Iklan lelong tidak membuktikan sama ada yuran penyelenggaraan, cukai tanah atau cukai taksiran telah dibayar. Jumlah dan pihak yang menanggungnya perlu disemak melalui rekod berkaitan serta syarat jualan.

Bil-bil tertunggak itu tidak hilang bila tukul jatuh. Sebahagiannya ikut hartanah itu sampai ke pembeli. Yang mana satu, dan sampai tarikh bila, ditentukan oleh satu klausa yang kebanyakan pembida selak begitu sahaja: syarat-syarat jualan dalam Perisytiharan Jualan.

Kami pegang 887 Perisytiharan Jualan lelong mahkamah yang menyatakan bebanan pada hakmilik — hampir selalunya cagaran berdaftar bank atau satu penyerahan hak. Bebanan itulah hutang yang membawa hartanah ini ke lelongan. Apa yang dokumen yang sama tulis tentang hutang-hutang lain — cukai tanah, cukai taksiran, yuran penyelenggaraan — itulah isi panduan ini.

Tiga hutang, tiga pemiutang berbeza

Cukai tanah. Sewa tahunan yang setiap pemilik tanah berhutang dengan kerajaan negeri di bawah Kanun Tanah Negara 1965. Jumlahnya kecil berbanding gadai janji, dan justeru itulah ia selalu diabaikan. Dibiarkan terlalu lama, tanah itu pada prinsipnya boleh dirampas oleh negeri, dan Pejabat Tanah akan mahu tunggakan diselesaikan sekitar proses pindah milik. Untuk hakmilik pajakan, tengok juga baki tempoh pajakan — tunggakan pada pajakan yang tinggal singkat lain ceritanya daripada tunggakan pada pajakan yang masih panjang.

Cukai taksiran. Kadar setengah tahun yang berhutang dengan pihak berkuasa tempatan di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976. Majlis menuntutnya daripada pemilik, dan majlis sabar tetapi tidak lupa — tunggakan itu duduk dalam akaun dan timbul semula sebaik sahaja anda cuba menguruskan hartanah itu.

Yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas. Yang strata, dan selalunya angka paling besar antara tiga. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, yuran dan sumbangan kumpulan wang penjelas yang tidak dibayar ialah hutang yang boleh dituntut oleh badan pengurusan — JMB, MC atau pemaju yang masih menguruskan skim. Pejabat pengurusan boleh menyatakan dengan tepat berapa yang tertunggak pada sesuatu petak. Pada amnya, banyak pejabat pengurusan tidak akan bekerjasama dengan kertas kerja yang diperlukan pemilik baru selagi akaun belum dijelaskan, dan yuran terus berjalan dari hari anda menjadi pemilik, sama ada ada orang hantar bil atau tidak.

Apa yang perisytiharan sebenarnya tulis

Ini bahagian yang patut dibaca dua kali. Syarat jualan mengendalikan tunggakan dengan salah satu daripada dua cara, dan bezanya ialah wang sebenar.

Satu klausa, biasa dalam perisytiharan mahkamah, menyatakan bahawa tunggakan cukai tanah, cukai taksiran dan yuran penyelenggaraan yang sah tertunggak sehingga tarikh jualan akan dibayar daripada wang belian — maksudnya ia dijelaskan daripada harga yang anda bayar, sebelum baki diserahkan kepada pemegang gadaian. Anda tidak membayarnya secara tambahan; ia ditolak daripada apa yang hartanah itu peroleh.

Versi satu lagi meletakkan perbelanjaan itu sebagai tanggungjawab pembeli. Maka tunggakan itu bertambah di atas harga bidaan anda, dan bilnya sampai selepas anda sudah terikat.

Kedua-dua ayat wujud. Sesetengah klausa mengecualikan faedah penalti dan caj lewat; sesetengahnya menyimpan hak bank untuk menolak jumlah yang tidak sah tertunggak atau yang sudah luput masa; sesetengahnya mengehadkan jumlah yang akan dibayar balik. Semua ini tidak kelihatan pada kad iklan. Semuanya ada dalam syarat-syarat jualan, dan ia berbeza dari satu dokumen ke satu dokumen — sebab itulah kami paparkan ruangan bebanan daripada setiap perisytiharan pada iklan, dengan ayat sebenar dari dokumen.

LACA dan lelong mahkamah bukan dokumen yang sama

Laluan sama pentingnya dengan klausa.

Lelongan mahkamah — yang ada dalam korpus dokumen kami, dijual melalui e-Lelong — berlaku di bawah perintah jualan mahkamah. Di mana Kanun Tanah Negara terpakai, perintah itu dibuat di bawah Seksyen 256 dan disediakan mengikut bentuk yang ditetapkan Seksyen 257, dan syarat-syarat jualan mengikut perintah itu. Deposit ialah 10% daripada harga rizab dan baki perlu dijelaskan dalam 120 hari — terma pada 100% perisytiharan yang kami pegang.

Lelongan bank dalam laluan LACA pula berbeza. Bila hakmilik individu atau strata belum dikeluarkan, bank memegang penyerahan hak, bukan cagaran berdaftar, dan ia menjual di bawah kontrak — Loan Agreement cum Assignment — bukan di bawah Kanun Tanah Negara. Perisytiharan ini ialah terma perniagaan bank sendiri: deposit dan tempoh baki ditetapkan oleh dokumen bank sendiri, bukan oleh mana-mana perintah mahkamah, dan tiada apa dalam korpus perisytiharan kami yang menerangkannya. Klausa tunggakan dalam perisytiharan LACA juga satu terma yang dirunding — selalunya tunggakan sehingga tarikh jualan dibayar daripada harga belian, kadangkala tertakluk pada had dan pengecualian — jadi ia mesti dibaca mengikut ayatnya sendiri, bukan diagak daripada amalan laluan mahkamah.

Kesan praktikalnya: dua iklan pada muka yang sama boleh duduk dalam laluan berbeza dengan jawapan bertentangan kepada "siapa bayar tunggakan", dan satu-satunya cara membezakannya ialah membaca dokumen.

Cara dapatkan angka sebenar sebelum membida

1. Baca syarat-syarat jualan, bukan iklan. Cari klausa tentang perbelanjaan atau tunggakan. Perhatikan sama ada tertulis dibayar daripada wang belian atau ditanggung oleh pembeli, dan apa yang dikecualikan.
2. Minta akaun daripada pejabat pengurusan. Untuk strata, minta penyata tertunggak bagi petak itu. Inilah satu-satunya angka yang sah; iklan tidak dapat memberitahunya.
3. Semak cukai tanah di Pejabat Tanah dan cukai taksiran di pihak berkuasa tempatan. Kedua-duanya akan memberitahu apa yang masih berhutang pada hakmilik atau akaun. Carian tanah pada masa yang sama menunjukkan bebanan dan kaveat.
4. Bawa klausa dan angka itu kepada peguam. Sama ada sesuatu jumlah boleh dituntut, dihadkan, dikecualikan atau luput masa ialah soalan guaman tentang dokumen tertentu. Nasihat itu murah berbanding bilnya.

Soalan lazim

Siapa tanggung tunggakan cukai dan maintenance fee rumah lelong?

Ia bergantung pada syarat-syarat jualan dalam Perisytiharan Jualan hartanah tersebut. Lazimnya, tunggakan yang sah sehingga tarikh jualan dibayar daripada wang belian, dan segala yang terakru selepas jualan menjadi tanggungan pembeli — tetapi ada perisytiharan yang meletakkan perbelanjaan itu pada pembeli. Baca klausanya untuk hartanah yang khusus.

Tunggakan maintenance boleh claim balik ke?

Jika syarat jualan menyatakan tunggakan sehingga tarikh jualan dibayar daripada harga belian, boleh — tetapi biasanya tertakluk pada had, pengecualian faedah penalti, dan tarikh akhir untuk mengemukakan tuntutan. Simpan setiap resit daripada pejabat pengurusan dan semak klausanya sebelum membuat andaian.

Adakah harga rizab sudah mengambil kira tunggakan?

Belum tentu. Harga rizab ditetapkan oleh mahkamah atau bank dengan pasaran sebagai pertimbangan; sama ada tunggakan ditolak daripadanya atau ditambah di atasnya ditentukan oleh syarat-syarat jualan, bukan oleh angka pada kad.

Ini apa, dan bukan apa

Ini penerangan tentang dokumen dan rekod, bukan nasihat guaman. Kami laporkan apa yang perisytiharan dan rekod awam nyatakan; kami tidak memberitahu sesiapa sama ada patut membida, dan kesan sesuatu klausa bergantung pada hakmilik, negeri, badan pengurusan dan perintah mahkamah.

Skop, dinyatakan terus terang: perisytiharan di sebalik panduan ini ialah lelongan mahkamah daripada korpus e-Lelong. Perisytiharan bank (LACA) ialah dokumen bank sendiri di bawah terma berbeza dan tidak diwakili di sini. Konteks pasaran di bahagian lain laman ini datang daripada jualan direkodkan NAPIC — urus niaga yang selesai, bukan harga iklan.