Lebih sepertiga hartanah lelong mahkamah ialah pajakan

Pada 37% hartanah yang dijual di lelongan mahkamah Malaysia, hakmilik itu tidak kekal selamanya. Ia tamat pada satu tarikh yang tercetak pada Perisytiharan Jualan, dan setiap tahun yang berbaki dalam tempoh itu menentukan nilai hartanah, sama ada bank akan membiayainya, dan apa yang berlaku apabila pajakan itu akhirnya berakhir.

Kami baca baris pegangan pada setiap Perisytiharan Jualan lelong mahkamah yang kami pegang. 899 ialah pajakan, berbanding 1,551 pegangan bebas — bahagian pajakan sebanyak 37%. Lebih satu daripada tiga hartanah di lelongan mahkamah datang dengan jam pada hakmiliknya. Kalau anda layari iklan lelong cukup lama, anda akan terserempak dengan jam itu. Inilah yang dokumen catat tentang berapa masa yang biasanya tinggal.

Berapa banyak pasaran lelong ialah pajakan

Dalam kalangan iklan yang masih dibuka, bahagiannya hampir sama: 868 pajakan berbanding 1,326 pegangan bebas yang sedang menanti bidaan. Pajakan bukan sudut kecil pasaran lelong; ia sebahagian besarnya, tertumpu di tempat pajakan memang tertumpu di negara ini — tanah bandar yang diserahmilikkan pada separuh kedua abad lepas, kebanyakannya atas tempoh 99 tahun yang sedang susut sedikit demi sedikit.

Kanun Tanah Negara 1965 membenarkan Pihak Berkuasa Negeri menyerahmilikkan tanah sama ada selama-lamanya (pegangan bebas) atau untuk satu tempoh tahun, dihadkan kepada 99 tahun (pajakan). Kebanyakan stok pajakan yang kini sampai ke lelongan diserahmilikkan berpuluh tahun lalu. Maka soalan untuk pembida jarang sekali sama ada hakmilik pajakan itu sah — ia sah, dan membawa perlindungan undang-undang yang sama seperti pegangan bebas — tetapi berapa banyak tempoh itu masih berbaki.

Berapa tahun biasanya berbaki

Di mana dokumen menyatakan tarikh tamat pajakan dengan jelas untuk dikira — 199 iklan pajakan yang masih dibuka — inilah gambarnya:

• Median baki tempoh: 79 tahun. Separuh iklan pajakan yang menyatakan tarikh tamat berada di atas angka ini, separuh di bawahnya.
• Paling singkat yang kami pegang: 17 tahun — satu pajakan yang sudah masuk seperlima terakhir tempoh 99 tahun.

Median ini memberitahu bahawa pajakan lelong yang biasa belum hampir kematiannya. Tempoh 79 tahun masih mengatasi mana-mana tempoh pinjaman biasa. Tetapi median bukanlah hartanah di hadapan anda. Taburannya merentang daripada tempoh yang hampir penuh sehingga 17 tahun, dan baki tempoh pada hakmilik tertentu adalah salah satu angka yang patut menetapkan siling bidaan anda.

Apa yang diubah oleh baki tempoh untuk pembida

Pembiayaan. Pemberi pinjaman lazimnya mahu baki pajakan mengatasi tempoh pinjaman dengan margin yang selesa, dan mereka semakin berat hati apabila pajakan semakin singkat. Tiada satu garis potong berkanun; setiap bank ada dasar sendiri. Tetapi peraturan praktikal yang patut dipegang setiap pembida lelong ialah ini: semakin singkat baki tempoh, semakin besar kemungkinan anda membiayai pembelian itu sebahagian besarnya dengan tunai. Tanya bank anda tentang hartanah tertentu itu sebelum lelongan, kerana di lelongan deposit anda hangus sebaik sahaja anda menang.

Pembaharuan. Apabila tempoh pajakan berakhir, tanah itu kembali kepada Negeri. Pembaharuan adalah melalui permohonan ke Pejabat Tanah, atas budi bicara Pihak Berkuasa Negeri, dan jika diluluskan biasanya disertai premium. Ia tidak automatik, dan premiumnya tidak ditetapkan oleh mana-mana jadual yang boleh dibaca pembida lebih awal. Hartanah dengan 79 tahun berbaki adalah cadangan yang berbeza daripada yang berbaki 17 tahun sebahagiannya kerana risiko pembaharuan berada pada jarak yang berbeza — tetapi ia wujud pada setiap hakmilik pajakan.

Kebenaran. Hakmilik pajakan di banyak negeri membawa sekatan kepentingan yang memerlukan kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri sebelum pindah milik. Sama ada hakmilik anda begitu bergantung pada hakmilik itu sendiri, dan perisytiharan menyalin ayat sebenarnya. Permohonan kebenaran mengambil masa dan boleh ditolak. Kami pernah menulis berasingan tentang betapa biasanya baris sekatan itu; maksudnya di sini ialah pembida pajakan patut memperuntukkan masa untuknya sehingga terbukti sebaliknya.

Laluan mahkamah dan laluan bank

Semua yang dikira di atas datang daripada lelongan mahkamah di e-Lelong, di mana hartanah dijual di bawah perintah jualan mengikut Seksyen 257 Kanun Tanah Negara. Di laluan itu, baki harga perlu dijelaskan dalam 120 hari dari tarikh jualan — terma pada 100% perisytiharan yang kami pegang — dan lanjutan bukan sesuatu yang pembida patut rancangkan.

Lelongan laluan bank (LACA) berjalan di bawah terma kontrak bank sendiri, bukan dokumen mahkamah yang dikira di sini. Deposit dan tempoh baki yang pembida sebut untuk jualan bank datang daripada kontrak itu, bukan daripada korpus di atas, dan ia berbeza antara bank. Apa yang dikongsi kedua-dua laluan ialah permohonan kebenaran, jika hakmilik memerlukannya, mesti muat dalam satu tarikh akhir penyelesaian. Di kedua-dua laluan, tarikh akhir itu cukup singkat sehingga kebenaran perlu dirancang sebelum anda membida, bukan selepasnya.

Cara semak sebelum membida

1. Cari baris pegangan pada Perisytiharan Jualan. Ia menyatakan pajakan atau pegangan bebas, dan tarikh tamat pajakan jika pajakan. Di LelongCentral ruangan ini dipaparkan pada iklan, dengan ayat sebenar daripada dokumen.
2. Kira sendiri tahun yang berbaki — tahun tamat tolak tahun ini — dan catatkan pada iklan itu sebelum apa-apa.
3. Tanya bank anda tentang pembiayaan hakmilik tertentu itu dengan baki tahun sebegitu, sebelum lelongan, secara bertulis jika boleh.
4. Baca baris sekatan kepentingan pada dokumen yang sama. Jika ia memerlukan kebenaran bertulis negeri, tanya peguam berapa lama ia biasanya mengambil masa di negeri itu, dan apa jadi pada deposit anda jika kebenaran ditolak.
5. Jika baki tempoh singkat, masukkan pembaharuan dalam kiraan harga. Tanya apa yang pernah terlibat dalam permohonan pembaharuan atas hakmilik setara di negeri itu. Jawapannya berbeza mengikut negeri dan hakmilik — justeru itulah ia perlu ditanya tentang yang ini.

Soalan lazim

Rumah lelong leasehold boleh beli ke?

Boleh. Lelongan selesai di bawah perintah atau kontrak yang sama sama ada hakmilik itu pajakan atau pegangan bebas, dan pemilik berdaftar hakmilik pajakan mendapat perlindungan undang-undang yang sama seperti pegangan bebas. Yang berbeza ialah apa yang anda beli — satu tempoh tahun — maka pembiayaan, kebenaran dan pembaharuan layak mendapat lebih perhatian anda.

Berapa tahun pajakan berbaki rumah lelong biasanya?

Merentasi iklan pajakan yang masih dibuka di mana dokumen menyatakan tarikh tamat, median baki tempoh ialah 79 tahun dan paling singkat yang kami pegang ialah 17. Anggap median sebagai konteks, bukan hartanah anda — baca tarikh tamat pada perisytiharannya sendiri.

Leasehold consent lelong ambil masa berapa lama?

Ia bergantung pada negeri dan Pejabat Tanah, dan lebih selamat difikirkan dalam bulan dan bukan minggu. Yang penting di lelongan ialah permohonan itu duduk di dalam tarikh akhir penyelesaian anda — di laluan mahkamah, baki perlu dijelaskan dalam 120 hari — maka soal kebenaran perlu dijawab sebelum anda membida.

Ini apa, dan bukan apa

Ini kiraan daripada dokumen dan rekod, bukan nasihat guaman. Kami laporkan apa yang perisytiharan nyatakan; kami tidak memberitahu sesiapa sama ada patut membida, dan kesan mana-mana baki tempoh atau klausa kebenaran bergantung pada hakmilik, negeri dan, jika berkenaan, perintah mahkamah.

Skop, dinyatakan terus terang: kiraan perisytiharan adalah lelongan mahkamah daripada korpus e-Lelong. Lelongan bank (LACA) menerbitkan terma mereka sendiri dan tidak diwakili dalam kiraan itu. Konteks pasaran diambil daripada jualan direkodkan NAPIC — urus niaga yang selesai dan didaftarkan, iaitu perkara berbeza daripada apa yang ditawarkan di lelongan pada mana-mana hari.