Taman dengan lelongan terbanyak, dan kenapa ia berkelompok

Bandar Baru Setia Awan Perdana ada 31 hartanah sedang dilelong hari ini. Tanah Merah ada 29 dan Tmn Kledang, Sg Siput ada 28. Tiga taman, daripada beribu yang ada lelongan aktif, membentuk hirisan yang ketara daripada 2,201 lelongan di negara ini.

Kelompok begitu, pada pandangan pertama, dibaca sebagai kawasan yang bermasalah. Biasanya bukan. Ia satu pembangunan, dijual dalam satu pelancaran, dibiayai oleh satu atau dua pemberi pinjaman, yang pembelinya melanggar dinding bayaran balik yang sama pada tahun yang sama. Notis membawa buktinya.

Bagaimana kelompok terbentuk

Kebanyakan iklan lelongan ialah rumah tunggal di taman yang sudah mantap: satu isi rumah ingkar, bank merampas, rumah pergi ke mahkamah atau pelelong. Jiran tidak terjejas dan halaman taman itu menunjukkan satu notis antara beratus jualan berekod.

Kelompok berbeza jenisnya. Bila pemaju jual satu fasa bandar dalam satu masa — kerap dengan pakej pemberi pinjaman disertakan — pembeli berkongsi tarikh siap, tarikh mula pinjaman dan jadual bayaran balik. Kalau fasa itu dibeli dengan deposit nipis oleh pelabur yang jangka nak jual cepat, atau kalau pekan yang ia duduki tidak berkembang ke arah pekerjaan yang pelancaran itu andaikan, keingkaran tiba serentak. Berpuluh rumah hampir seiras, satu kompleks mahkamah, satu musim.

Sebab itu nama taman yang sama berulang pada senarai lelongan berbulan-bulan, dan sebab itu notis sesuatu kelompok cenderung berkongsi pemberi pinjaman, corak hakmilik dan harga rizab dalam julat sempit antara satu sama lain.

Membaca notis dalam kelompok

Rizab beritahu pandangan pemberi pinjaman, bukan pasaran. Dalam kelompok, rizab ditetapkan daripada logik penilaian yang sama merentas banyak rumah seiras, jadi rizabnya sebaris. Jualan berekod di taman sama — yang laman ini tunjukkan di bawah setiap rizab di mana cukup wujud — beritahu sama ada penilaian itu bertahan.

Sejarah pusingan beritahu sama ada kelompok itu sedang habis. Taman yang lelongannya terjual pada pusingan pertama ialah taman di mana pembeli nampak nilai pada rizab. Yang notisnya asyik muncul semula pada rizab yang dikurangkan ialah taman di mana mereka tidak nampak; laman ini simpan pusingan setiap hartanah pada halamannya. Jenis kedua ialah tempat pengurangan paling dalam akhirnya muncul, dan juga tempat jual semula paling perlahan.

Hakmilik beritahu sama ada kelompok itu struktur. Hakmilik strata belum keluar merentas satu taman, atau syarat nyata yang sama, atau pajakan dengan tarikh tamat sama pada setiap notis — itu kertas kerja satu pelancaran. Biasanya tidak berbahaya; ia juga kertas kerja sama yang setiap pembeli masa depan di taman itu akan hadapi.

Apa kelompok buat pada harga

Bekalan. Dua puluh lelongan rumah sama di taman sama dalam beberapa bulan lebih daripada pusing ganti biasa taman itu, dan harga jualan berekod di taman itu akan tunjukkan kesannya sebaik ia diterbitkan. Pembeli yang membida awal dalam kelompok membida sebelum bekalan itu diserap; yang membida lewat membida melawan pasaran yang sudah menghargakannya.

Perbandingan laman ini di bawah setiap rizab guna jualan berekod sehingga keluaran NAPIC terkini. Dalam kelompok yang cepat terbentuk, penanda aras itu ketinggalan di belakang bekalan lelongan suku tahun atau lebih — satu-satunya keadaan di mana median jualan berekod boleh jadi optimistik dan bukan konservatif. Panduan tentang harga rizab merangkumi sejauh mana di bawah median lelongan biasanya dibuka; dalam kelompok, anggap jarak itu titik mula, bukan tawaran.

Soalan lazim

Kenapa satu taman ada banyak rumah lelong?

Biasanya satu fasa pelancaran, dijual bersama dan dibiayai serupa, yang pembelinya ingkar bersama. Bandar Baru Setia Awan Perdana membawa 31 lelongan aktif dalam sampel ini atas sebab jenis itu, bukan kerana rumahnya lebih teruk daripada yang di sebelah.

Taman banyak lelong bermaksud kawasan bermasalah?

Tidak dengan sendirinya. Ia bermaksud satu kohort pemilik tidak mampu pegang pinjaman mereka. Apa yang ia maksudkan ialah lebih banyak bekalan melanda taman sama serentak, yang membebankan harga jual semula sehingga ia habis.

Di mana boleh lihat pusingan yang sesuatu hartanah telah lalui?

Pada halaman hartanah itu sendiri, yang simpan setiap notis yang laman ini baca untuknya — rizab terdahulu dan tarikh ia gagal.

Ini apa, dan bukan apa

Kiraan iklan lelongan aktif mengikut taman yang dinamakan pada setiap notis, direkodkan pada tarikh yang dipaparkan di atas; tiga teratas ialah yang paling banyak dalam sampel ini. Huraian kenapa kelompok terbentuk adalah umum, diambil daripada cara pelancaran dibiayai; sebab bagi mana-mana kelompok tertentu tiada pada notis.