Syarat Jualan vs Perisytiharan Jualan: apa yang setiap satu atur

Setiap lelongan mahkamah di Malaysia berjalan di atas sepasang dokumen, dan pasangan itu lebih seragam daripada yang pembida sangka. Kami baca 2,450 Perisytiharan Jualan daripada lelongan mahkamah di seluruh negara. Dua terma pada muka notis tidak berubah. Depositnya 10% daripada harga rizab: 100% dokumen menyatakannya. Dan tempoh untuk melunaskan baki harga belian ialah 120 hari dari jualan: 100% daripadanya menetapkan tempoh itu.

Perkara ketiga yang pembida "tahu" tentang terma lelong — bahawa semuanya dijual sebagaimana keadaannya (as is where is) — itulah yang menarik. Hanya 6 daripada 2,450 perisytiharan yang menulisnya dengan kata terang pada muka dokumen. Itu tidak bermakna selebihnya memberi sebarang jaminan. Ia bermakna kedudukan "sebagaimana adanya" lazimnya duduk di dalam Syarat Jualan, dalam klausa tentang pemeriksaan dan keadaan hartanah, bukan pada satu baris tajuk. Di situlah intipati panduan ini: dokumen yang mengikat selalunya bukan dokumen yang mengumumkan.

Apa itu Perisytiharan Jualan

Perisytiharan Jualan ialah notis awam bagi jualan yang diperintahkan mahkamah. Apabila pemegang gadaian menyita hartanah yang sudah ada hakmilik, Mahkamah Tinggi memerintahkan jualan di bawah Seksyen 257 Kanun Tanah Negara 1965 — perintah itu sendiri dibuat dalam Borang 16H — dan perisytiharan ialah cara perintah itu diumumkan kepada umum. Pada amalannya, pelelong menerbitkannya beberapa minggu sebelum jualan, dan itulah dokumen di sebalik setiap iklan e-Lelong.

Ia menjawab soalan apa yang dijual: butiran hakmilik dan nombor lot, pemilik berdaftar, plaintif dan pemegang gadaian, bebanan atas hakmilik, sebarang sekatan kepentingan, harga rizab, serta tarikh, masa dan tempat lelongan. Ia turut menyatakan terma wang utama — deposit dan tempoh baki bayaran — tetapi ia tidak membawa jentera jualan itu sendiri. Untuk itu ia merujuk kepada lampirannya.

Apa yang Syarat Jualan atur

Syarat Jualan (Conditions of Sale) ialah jadual terma yang dilampirkan pada perisytiharan. Ia menjawab soalan bagaimana jualan berjalan dan apa yang anda komited. Baca satu set dan anda biasanya akan jumpa:

• mekanisme deposit — draf bank yang anda bawa, dan tambahan yang perlu dibayar pada hari itu juga jika bidaan anda melebihi harga rizab;
• tempoh baki bayaran, dan akibat jika anda terlepas — deposit lucut hak dan jualan semula, dengan pembida mungkir lazimnya bertanggungan atas sebarang kekurangan dan kos jualan semula;
• klausa keadaan — hartanah dijual mengikut keadaan sedia ada, pembida dianggap telah memeriksa, dan tiada jaminan diberikan tentang keadaan, keluasan atau sempadan;
• bayaran luar — bagaimana cukai tanah, cukai taksiran, yuran penyelenggaraan dan tunggakan utiliti dilayan, dan dari tarikh mana ia beralih kepada pembeli;
• kebenaran — jika hakmilik membawa sekatan kepentingan, siapa yang perlu memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri, atas belanja siapa, dan apa jadi pada tempoh bayaran sementara permohonan itu menunggu;
• milikan dan kos — sama ada milikan kosong dijanjikan langsung, dan siapa menanggung duti setem serta yuran guaman.

Strukturnya hampir standard. Butirannya tidak, dan butiran itulah yang memerangkap pembida. Sama ada penjual menanggung tunggakan sehingga tarikh lelong atau meninggalkannya dengan anda, sama ada permohonan kebenaran itu anda yang perlu kejar dalam tempoh baki bayaran — semua ini berubah dari satu dokumen ke satu dokumen, dan ia boleh menggerakkan harga sebenar sesebuah hartanah lebih daripada satu kenaikan bidaan.

Jadi yang mana mengikat?

Kedua-duanya, dan anda tidak boleh pilih satu. Perisytiharan dan syarat-syarat itu digubal untuk dibaca bersama, dan apabila bidaan anda menang anda akan menandatangani Memorandum atau Kontrak Jualan yang merangkumi kedua-duanya. Anda tidak boleh terima harga rizab daripada dokumen pertama dan menolak klausa mungkir daripada dokumen kedua.

Satu lagi perkara yang mengejutkan pembeli: lelongan mahkamah ialah jualan berkanun, bukan urusan biasa dengan bank. Mahkamah telah melayan jualan kehakiman di bawah Seksyen 257 sebagai sesuatu yang bukan kontrak biasa antara pemegang gadaian dengan pembida yang berjaya, dan remedi yang anda anggap wujud dalam jual beli biasa — menyaman penjual kerana kekurangan keluasan tanah, misalnya — mungkin langsung tiada. Apa yang menjadi hak anda ialah apa yang dokumen tulis, dan itulah satu lagi sebab Syarat Jualan patut dibaca lebih perlahan daripada perisytiharan.

LACA ialah laluan berbeza

Semua di atas — dan setiap angka dalam panduan ini — menggambarkan lelongan mahkamah, laluan bukan-LACA, yang dijalankan melalui mahkamah di e-Lelong untuk hartanah yang sudah ada hakmilik. Lelongan bank di bawah Loan Agreement cum Assignment, digunakan apabila hakmilik individu atau strata belum dikeluarkan, menerbitkan perisytiharan dan syarat mereka sendiri di bawah terma bank. Dalam laluan itu deposit dan tempoh baki ialah milik bank sendiri — tidak diwakili dalam dokumen yang kami kira.

Jangan bawa terma merentasi laluan. Pembida yang menganggap deposit dan tempoh laluan mahkamah di jualan LACA, atau sebaliknya, sedang membuat belanjawan daripada dokumen yang salah.

Cara membaca pasangan ini sebelum membida

1. Dapatkan PDF perisytiharan itu sendiri, dengan syarat-syaratnya sekali — bukan kad iklan yang meringkaskannya.
2. Sahkan deposit dan tempoh baki pada muka dokumen anda. Dalam perisytiharan yang kami pegang, 100% menyatakan terma yang sama, tetapi dokumen di hadapan anda itulah yang mengikat, bukan korpus.
3. Baca syarat-syarat untuk empat klausa yang melibatkan wang: kemungkiran dan lucut hak, tunggakan dan bayaran luar, tanggungjawab kebenaran, dan milikan.
4. Jika hakmilik membawa sekatan kepentingan, cari klausa yang menyatakan siapa memohon kebenaran negeri dan tanya apa jadi pada tempoh bayaran sementara kebenaran menunggu.
5. Minta peguam membaca pasangan itu sebelum anda komit deposit. Deposit itulah titik tiada jalan undur, bukan tandatangan.

Soalan lazim

Apa itu Condition of Sale (COS)?

Jadual terma yang dilampirkan pada Perisytiharan Jualan. Ia mengatur bagaimana jualan dijalankan — deposit, tempoh baki bayaran, kemungkiran, tunggakan, kebenaran, milikan dan kos — dan ia dirangkumi dalam kontrak yang ditandatangani pembida yang berjaya.

COS dan POS, mana yang mengikat?

Kedua-duanya. Kedua-dua dokumen dibaca bersama dan menjadi sebahagian daripada Memorandum atau Kontrak Jualan yang anda tandatangani selepas menang. Jika ayat pasangan dokumen anda kelihatan bercanggah, itu soalan untuk peguam, kerana jawapannya bergantung pada dokumen dan perintah mahkamah di sebaliknya.

Bolehkah terma itu dirunding?

Pada praktiknya, tidak. Terma ditetapkan sebelum lelongan dan terpakai sama rata kepada setiap pembida. Keseragaman dalam korpus kami — deposit yang sama dalam 100% perisytiharan mahkamah — mencerminkan tepat perkara itu.

Ini apa, dan bukan apa

Ini kiraan daripada dokumen dan rekod, bukan nasihat guaman. Kami laporkan apa yang perisytiharan dan syarat-syaratnya nyatakan; kami tidak beritahu sesiapa sama ada patut membida, dan kesan sesuatu klausa bergantung pada hakmilik, negeri dan perintah mahkamah.

Skop, dinyatakan terus terang: setiap dokumen yang dikira di sini ialah lelongan mahkamah daripada korpus e-Lelong; kami baca ruangan perisytiharan, dan menghuraikan Syarat Jualan secara umum. Lelongan bank (LACA) menerbitkan terma mereka sendiri dan tidak diwakili dalam kiraan ini, jadi tiada apa di atas patut dibaca sebagai kenyataan tentang laluan bank.