Rumah lelong betul-betul lebih murah dari pasaran? Jawapan yang diukur

Daripada 442 lelongan aktif yang boleh kami padankan dengan jualan berekod jenis hartanah sama di taman sama, 289 dibuka di bawah harga jualan terakhir hartanah setanding itu — 65%. Diukur sekaki persegi pula, pada 267 lelongan di mana perbandingan itu kukuh, 217 dibuka di bawah median berekod taman: 81%.

Jadi jawapannya ya, kebanyakannya — dan perkataan kebanyakannya itu buat kerja lebih daripada yang kebanyakan pembeli sedar. Antara satu perlima dan satu pertiga lelongan dibuka pada atau di atas harga jualan terkini hartanah sejenis. Laman ini tandakan yang itu sejelas ia tandakan diskaun, kerana pembida yang anggap setiap lelong murah ialah pembida yang terlebih bayar pada salah satunya.

Dua cara mengukur, dan kenapa kedua-duanya ada di sini

Ikut harga. Ambil harga rizab dan jualan berekod terkini jenis sama di taman sama, dan tanya mana lebih tinggi. Inilah perbandingan yang pembeli buat secara naluri — "yang sebelah terjual pada harga ini" — dan ia jujur setakat mana ia pergi. Ia tidak pergi jauh: rumah jiran mungkin lebih besar atau lebih kecil, dan satu jualan ialah satu jualan.

Ikut harga sekaki persegi. Bahagikan rizab dengan keluasan hartanah dan bandingkan dengan median RM/kaki persegi merentas setiap jualan berekod jenis itu di taman itu, atas asas sama — tanah untuk bertanah, binaan untuk strata. Ini menyerap perbezaan saiz dan meratakan jualan yang ganjil, dengan kos ia kurang intuitif. Inilah perbandingan yang laman ini cetak di bawah setiap rizab.

Dua angka di atas bersetuju pada arah dan sedikit tidak bersetuju pada saiz, seperti yang dijangka daripada satu ukuran kasar dan satu ukuran halus yang melihat pasaran sama. Di mana ia tidak bersetuju pada sesuatu iklan, angka sekaki persegi biasanya yang patut dipercayai.

Dari mana datangnya diskaun

Rizab bukan penilaian. Ia lantai di mana pemegang gadaian — hampir selalu bank — dan mahkamah atau pelelong sanggup lepaskan hartanah, ditetapkan daripada pandangan nilai jualan paksa dan daripada baki hutang pinjaman. Nilai jualan paksa di bawah nilai pasaran secara binaannya: ia andaikan tarikh tetap, pembeli yang tidak dapat periksa di dalam, tiada janji milikan kosong, dan hakmilik yang mungkin membawa sekatan atau kaveat. Diskaun dalam rizab ialah harga syarat-syarat itu, dibayar kepada sesiapa yang menerimanya.

Sebab itu diskaun itu biasa dan bukan tawaran, dan sebab itu angka 81% stabil dari minggu ke minggu. Sebab itu juga lelongan yang dibuka di atas pasaran berekod patut ditengok dua kali: sama ada penilaian di sebalik rizab nampak sesuatu yang jualan berekod terlepas, atau baki pinjaman memaksa angka itu, dan pasaran akan menolaknya.

Apa yang perbandingan tidak nampak

Jualan berekod ketinggalan. NAPIC terbitkan urus niaga sesuatu suku tahun berbulan selepas ia tamat, dan laman ini nyatakan bulan terkini yang ia pegang — March 2026 dalam sampel ini — pada setiap perbandingan. Dalam pasaran yang bergerak, tanda aras ialah pasaran suku lepas.

Keadaan fizikal tidak kelihatan. Jualan berekod di sebelah ialah rumah yang seseorang jalan masuk; lot lelongan ialah rumah yang tiada sesiapa dapat. Sebahagian diskaun membayar untuk kebutaan itu.

Kos duduk di luar angka. Tunggakan yang ikut petak strata, permohonan kebenaran pada hakmilik bersekatan, pengusiran penghuni yang tidak mahu keluar — tiada satu pun ada dalam rizab atau median. Panduan tentang diskaun ikut negeri letak jurang itu dalam konteks; panduan tentang kos penuh letak baki bil di sebelahnya.

Cara guna jawapan ini

1. Baca perbandingan iklan itu sendiri, bukan halaman ini. 81% itu korpus; angka yang penting ialah yang di bawah rizab yang anda pandang.
2. Bila rizab di atas pasaran berekod, siasat kenapa sebelum tolak. Kadangkala jualan berekod sudah lama dan taman itu sudah bergerak; kadangkala rizab memang salah, dan lelongan akan luput.
3. Anggap diskaun sebagai harga syarat, bukan wang percuma. Hargakan syarat — pemeriksaan, milikan, hakmilik, masa — dan tolak daripada jurang. Yang tinggal ialah diskaun sebenar.

Soalan lazim

Rumah lelong lebih murah daripada harga pasaran di Malaysia?

Kebanyakannya. Daripada lelongan aktif yang dipadankan dengan jualan berekod jenis sama di taman sama, 65% dibuka di bawahnya; diukur sekaki persegi, 81% dibuka di bawah median taman. Selebihnya dibuka pada atau di atas pasaran berekod.

Macam mana semak harga pasaran sebelum bida?

Terhadap jualan berekod, bukan harga iklan: jenis hartanah sama di taman sama, atas asas keluasan sama. Setiap iklan di laman ini tunjukkan perbandingan itu di bawah rizabnya di mana cukup jualan berekod wujud.

Berapa harga maksimum patut saya bida?

Itu keputusan anda, bukan kami. Kira-kira yang kebanyakan pembida berpengalaman guna ialah tanda aras berekod, tolak kos yang rizab tidak termasuk, tolak margin untuk apa yang tidak dapat diperiksa — ditetapkan sebelum lelongan, bukan semasa.

Ini apa, dan bukan apa

Kiraan merentas iklan aktif dengan perbandingan berekod setara, diukur pada tarikh data di atas; jualan berekod ialah milik NAPIC dan ketinggalan di belakang pasaran sepanjang tempoh NAPIC ambil untuk menerbitkan. Ini huraian di mana rizab duduk, bukan penilaian mana-mana hartanah dan bukan nasihat sama ada atau berapa hendak membida.