Boleh ke buat loan beli rumah lelong? Boleh — tempohnya yang ketat

Kami kira 2,201 lelongan aktif dalam sampel laman ini — 1,686 mahkamah dan 515 bank. Separuh daripadanya membawa harga rizab di bawah RM 320,000; 476 berada antara RM 200,000 dan RM 300,000, dan 637 antara RM 300,000 dan RM 500,000.

Ini penting sebab satu hal: kebanyakan pasaran lelong berada dalam wilayah loan perumahan biasa. Jumlah yang sama yang bank luluskan setiap hari dalam pasaran subsale. Jadi soalan pertama yang kebanyakan pembeli tanya — bank nak ke biayai hartanah lelong? — ada jawapan yang membosankan. Ya, bank nak. Yang bank tidak nak buat ialah menunggu anda.

Bank memang beri loan untuk hartanah lelong

Pembelian lelong dibiayai lebihkurang macam pembelian subsale. Untuk hartanah berhakmilik yang dijual di lelongan mahkamah (bukan-LACA), bank memegang gadaian ke atas hakmilik. Untuk hartanah LACA — yang belum ada hakmilik individu atau strata, dijual oleh bank sendiri di bawah penyerahan hak (assignment) — bank peminjam mengambil penyerahan hak yang baharu. Dua-dua cara, jentera loan itu standard.

Yang tidak standard ialah wang tunai yang perlu ada sebelum apa-apa loan wujud. Deposit itu sentiasa duit anda, dibayar di tempat kejadian: 10% daripada harga rizab melalui bank draf untuk jualan mahkamah, angka yang dinyatakan pada 100% perisytiharan yang kami pegang; untuk jualan LACA, syarat jualan bank sendiri yang tetapkannya. Tiada bank membiayai deposit. Dan kelulusan tidak pernah dijamin, jadi peraturan asasnya mudah: bida hanya pada hartanah yang anda masih mampu sempurnakan walaupun pembiayaan datang lebih nipis daripada yang anda harapkan.

Satu nota praktikal: sesetengah bank ada senarai dalaman projek, kawasan atau jenis hakmilik yang mereka tidak akan biayai. Tanya sebelum lelongan, bukan selepas.

Sebelum membandingkan jumlah pinjaman, masukkan pendapatan, bayaran hutang dan belanja harian dalam kalkulator kemampuan rumah dan DSR. Had bayaran hutang boleh diubah mengikut bajet anda. Kalkulator ini dalam bahasa Inggeris; hasilnya ialah anggaran perancangan, bukan kelulusan bank atau jaminan pinjaman siap sebelum tarikh akhir lelongan.

Margin pembiayaan: berapa bank sebenarnya bayar

Margin pembiayaan untuk hartanah lelong lazimnya mencecah 90% — tetapi 90% daripada angka yang lebih rendah antara dua: harga bidaan anda yang menang, atau nilaian bank ke atas hartanah itu. Mana yang lebih rendah, itulah yang menentukan loan.

Di sinilah bajet lelong senyap-senyap pecah. Hartanah lelong dijual seadanya, dan jurunilai bank selalunya tidak dapat masuk memeriksa bahagian dalam. Nilaian yang keluar memang konservatif. Kalau anda ghairah semasa membida dan melepasi angka jurunilai, bank tetap meminjam berdasarkan nilaian — jurang antara bidaan anda dan apa yang bank iktiraf keluar dari poket anda, secara tunai, dalam tempoh yang sama.

Harga rizab di bawah pasaran hanya jadi murah kalau bidaan anda kekal dalam apa yang jurunilai mampu sokong.

Dua jam: LACA dan bukan-LACA

Setiap pembelian lelong berlari menentang satu tempoh penyempurnaan yang tetap, dan ada dua versi:

• LACA (lorong bank). Hartanah tanpa hakmilik individu atau strata, dijual oleh bank pemegang gadaian di bawah perjanjian loan dan penyerahan hak. Deposit dan tempoh baki ada dalam syarat jualan bank — terma bank, bukan terma mahkamah.
• Bukan-LACA (lorong mahkamah). Hartanah berhakmilik yang dijual di bawah perintah mahkamah, melalui remedi gadaian dalam Kanun Tanah Negara 1965. Deposit 10%; baki mesti dijelaskan dalam 120 hari — terma pada 100% perisytiharan mahkamah yang kami pegang.

Ini bentuk lazim, bukan undang-undang tetap. Perisytiharan Jualan dan Syarat-syarat Jualan untuk lot anda yang menyatakan deposit dan tempoh sebenar — baca dokumen, bukan kad iklan. Lanjutan masa bukan hak: ia perlu dipohon, ia boleh ditolak, dan bayaran lewat lazimnya dikenakan faedah ke atas baki tertunggak. Kalau baki tidak pernah sampai, deposit boleh dilucuthak.

120 hari kedengaran luang sehingga anda kira apa yang duduk di dalamnya: permohonan loan, penilaian, surat tawaran, dokumentasi loan, setem, pengeluaran wang — dan pada sesetengah hakmilik, permohonan kebenaran negeri yang tidak mengikut tempoh sesiapa kecuali tempohnya sendiri.

Apa yang julat harga rizab buat kepada pembiayaan anda

Medan yang sedang berjalan, julat demi julat, dan rupa pembiayaan yang biasa pada setiap satu:

Dua hujung jadual ini patut dilihat dua kali. 131 iklan di bawah RM 100,000 ialah yang paling susah dibiayai, bukan paling senang: banyak bank tidak akan tulis loan sekecil itu, jadi medan itu milik pembeli tunai. Dan di hujung atas, 164 iklan melebihi RM 1 million, margin peratusan mungkin nampak sama di atas kertas, tetapi ringgit tunai yang anda mesti pegang menjadi perbualan yang lain sekali.

Susun duit sebelum membida

1. Dapatkan penilaian awal daripada lebih daripada satu bank. Bank jarang meluluskan awal untuk lot lelong tertentu, tetapi mereka akan beritahu apa yang anda layak. Siling itu anda patut tahu sebelum lelongan, bukan selepas.
2. Semak harga transaksi sebelum tetapkan siling anda. NAPIC menerbitkan jualan yang direkodkan melalui JPPH. Jurunilai bank akan berpaut pada data yang sama; kalau anda berpaut pada harga iklan bersebelahan, anda akan membida lebih daripada pembiayaan anda sendiri.
3. Baca Perisytiharan Jualan untuk tahu siapa bayar tunggakan. Banyak syarat jualan meletakkan cukai tanah, cukai taksiran dan yuran penyelenggaraan tertunggak — tunggakan — ke atas pembeli. Loan menampung harga belian. Ia tidak menampung benda-benda ini.
4. Semak hakmilik untuk sekatan. Sekatan kepentingan bermakna permohonan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri di antara anda dan pindah milik, dan tempoh kebenaran tidak mengikut 120 hari anda. Pembeli asing pula berdepan Seksyen 433B Kanun Tanah Negara, yang lazimnya melebihi tempoh itu langsung.
5. Lantik peguam sebelum lelongan. Pembeli yang mula mencari peguam pada petang tukul jatuh sudah pun menghabiskan seminggu daripada jamnya.

Soalan lazim

Boleh ke buat loan beli rumah lelong?

Boleh. Bank membiayai pembelian lelong dengan terma yang lebihkurang sama macam pembelian subsale, melalui gadaian ke atas hartanah berhakmilik atau penyerahan hak untuk hartanah LACA. Deposit sentiasa tunai, dan kelulusan tidak pernah dijamin — jadi bida dalam had yang anda masih mampu sempurnakan kalau loan datang lebih kecil daripada jangkaan.

Margin pembiayaan rumah lelong berapa?

Lazimnya sehingga 90%, tetapi dikira atas angka yang lebih rendah antara bidaan menang anda atau nilaian bank. Kalau anda membida melebihi nilaian, bezanya ialah tunai anda, kena dijelaskan dalam tempoh penyempurnaan yang sama.

Bank lulus loan dalam 120 hari, sempat ke?

Biasanya sempat, kalau permohonan masuk dalam beberapa hari pertama selepas tukul jatuh, dengan dokumen lengkap, dan penilaian dikejar. Kelewatan yang membunuh tempoh lelong jarang datang daripada pemprosesan bank — ia datang daripada pertelingkahan nilaian, keperluan kebenaran negeri dan masalah hakmilik. Di lorong LACA, tempohnya ialah apa yang syarat jualan bank nyatakan — baca dahulu.

Ini apa, dan bukan apa

Ini kiraan daripada dokumen dan rekod, bukan nasihat guaman atau kewangan. 2,201 iklan aktif dan kiraan julat di atas merangkumi kedua-dua lorong — 1,686 lelongan mahkamah daripada e-Lelong dan 515 lelongan bank (LACA). Terma deposit dan baki yang dipetik datang daripada perisytiharan mahkamah sahaja; jualan bank berjalan di bawah syarat jualan mereka sendiri. Bila kami merujuk harga transaksi, kami maksudkan jualan yang direkodkan oleh NAPIC. Apa makna sesuatu perisytiharan, hakmilik atau perintah mahkamah untuk pembelian anda ialah soalan untuk peguam dan bank anda — sebelum anda membida, bukan selepas.