Lelongan komersial: kedai, pejabat, dan asas yang mengubah harga

166 daripada 2,201 lelongan aktif dalam sampel ini ialah hartanah komersial — rumah kedai, lot kedai, suite pejabat, sesekali gudang. Bahagian yang sederhana, dan satu di mana naluri pembeli kediaman mengelirukan pada soalan pertama yang mereka tanya: berapa sekaki persegi?

Kerana jawapannya bergantung pada kaki persegi yang mana.

Dua jenis komersial, dua asas keluasan

Rumah kedai tingkat bawah atas hakmiliknya sendiri ialah hartanah bertanah. Ia duduk atas bidang, hakmilik huraikan bidang itu, NAPIC rekod jualannya atas keluasan tanah, dan notis nyatakan keluasan tanah. Harga sekaki persegi tanah ialah perbandingan yang betul, tepat seperti rumah teres.

Lot kedai strata atau suite pejabat tidak memiliki tanah. Keluasannya ialah binaan — ruang lantai unit — dan NAPIC rekod jualannya atas asas itu, dalam lajur sama tempat ia rekod tanah rumah kedai. Notis untuk pejabat strata yang nyatakan satu keluasan menyatakan binaan; notis untuk rumah kedai yang nyatakan satu keluasan menyatakan tanah.

Keliru antara keduanya dan RM/kaki persegi beralih berkali ganda. Pejabat strata pada rizab yang nampak mahal sekaki persegi berbanding harga tanah rumah kedai bukan mahal; ia ukuran berbeza. Laman ini melabel asas pada setiap perbandingan yang ia cetak dan, di mana notis komersial nyatakan satu keluasan tanpa kata yang mana, tidak cetak RM/kaki persegi daripada cetak yang salah — panduan tentang membaca harga sekaki persegi merangkumi kenapa.

Perbandingannya lebih nipis

Lebih sedikit kedai bertukar tangan berbanding rumah. Pekan dengan beratus jualan teres berekod mungkin ada sedozen jualan kedai berekod merentas beberapa tahun, pelbagai saiz dan tingkat. Jadi perbandingan jenis sama, taman sama yang laman ini tunjukkan di bawah kebanyakan rizab kediaman lebih kerap tiada di bawah rizab komersial, atau bersandar pada segelintir jualan yang halaman itu nyatakan.

Itu bukan kecacatan data; itu pasaran. Pembida komersial menghargakan daripada sewa sebanyak daripada jualan — berapa unit itu disewakan, dan berapa pembeli sanggup bayar untuk pendapatan itu — dan notis tidak kata apa-apa tentang sewa.

Apa yang tidak terbawa daripada kediaman

Pinjaman. Hartanah komersial dibiayai sebagai hartanah komersial: margin lebih rendah, tempoh lebih singkat, kadar lebih tinggi, dan penilaian yang bank tempah atas termanya sendiri. Baki masih perlu dijelaskan dalam tempoh yang notis nyatakan — 120 hari pada notis mahkamah yang kami simpan — dan kelulusan kredit komersial dalam tempoh itu bukan automatik.

Perbelanjaan. Taksiran atas hartanah komersial lebih tinggi; pejabat strata membawa akaun pengurusan seperti kondominium, dan tunggakan pada unit yang kosong sejak ingkar boleh besar. Syarat jualan lazimnya tinggalkannya kepada pembeli.

Kegunaan. Syarat nyata rumah kedai menamakan kegunaan komersial, dan hakmilik induk pejabat strata buat perkara sama. Tiada satu pun boleh jadi rumah tanpa tukar syarat, dan rumah tidak boleh jadi salah satunya. Membeli kedai pejabat "untuk duduk di atas" ialah membeli masalah tukar syarat.

Penyewa. Unit komersial di lelongan lebih berkemungkinan daripada rumah diduduki perniagaan atas pajakan. Sama ada pajakan itu mengikat pemilik baharu, sama ada penyewa membayar, dan sama ada sewa itu pada kadar pasaran ialah soalan yang notis tidak jawab dan peguam mesti jawab.

Membaca notis komersial

1. Tentukan asas. Rumah kedai atas hakmiliknya sendiri: tanah. Lot strata: binaan. Kalau notis tidak jelaskan, nombor hakmilik jelaskan — hakmilik strata ialah satu.
2. Cari sewa, atau ketiadaannya. Unit kosong dan unit bersewa pada rizab sama ialah pelaburan berbeza.
3. Sahkan syarat nyata. Ia kata unit boleh digunakan untuk apa, dan ia ada pada notis.
4. Peruntukkan perbelanjaan. Taksiran, caj pengurusan, dan sebarang tunggakan, sebelum harga.

Soalan lazim

Boleh dapat pinjaman perumahan untuk kedai lelong?

Tidak. Hartanah komersial dibiayai atas terma komersial — margin lebih rendah, tempoh lebih singkat — dan baki masih perlu dijelaskan dalam tempoh notis, 120 hari pada notis mahkamah. Uruskan kelulusan secara prinsip sebelum lelongan.

Pejabat strata dihargakan atas tanah atau binaan?

Binaan: ia tidak memiliki tanah. Rumah kedai tingkat bawah atas hakmiliknya sendiri dihargakan atas tanah. Membandingkan satu dengan yang lain menghasilkan angka tanpa makna.

Kenapa selalu tiada perbandingan harga pada iklan komersial?

Lebih sedikit jualan komersial direkodkan berbanding kediaman, jadi tanda aras jenis sama, taman sama yang laman ini tunjukkan di bawah kebanyakan rumah lebih kerap tiada, atau bersandar pada sedikit jualan. Halaman itu kata yang mana.

Ini apa, dan bukan apa

Kiraan iklan komersial aktif, diukur pada tarikh data di atas, dengan huraian umum tentang bagaimana hartanah komersial berbeza di lelongan. Ia bukan penilaian mana-mana unit, bukan nasihat pembiayaan, dan bukan nasihat guaman tentang mana-mana pajakan atau syarat; terma yang mengikat ada pada notis tertentu dan dalam hakmilik tertentu.