Lelong mahkamah dan lelong bank: beza pada notis, deposit dan tempoh

Daripada 2,201 iklan lelongan aktif di laman ini ketika kami menulis, 1,686 ialah lelongan mahkamah dan 515 ialah lelongan bank — 77% di pihak mahkamah. Kedua-duanya dipanggil lelong, kedua-duanya berakhir dengan ketukan tukul (di dewan, atau di skrin e-Lelong), dan kedua-duanya mahukan wang pendahuluan. Lebih kurang di situlah kesamaannya.

Kedua-dua laluan ini bergerak atas undang-undang yang berbeza, menjual jenis hartanah yang berbeza, dan notis yang diterbitkan masing-masing mengikat anda dengan deposit yang berbeza pada tempoh yang berbeza. Semua perbezaan itu tertulis dalam notis itu sendiri. Panduan ini tentang cara membacanya.

Dua notis, dua laluan undang-undang

Lelongan mahkamah — laluan non-LACA — berlaku apabila bank yang memegang gadaian berdaftar ke atas hartanah berhakmilik memohon ke Mahkamah Tinggi untuk perintah jualan di bawah Seksyen 256 dan 257 Kanun Tanah Negara 1965. Dari titik itu, mahkamah — bukan bank — yang menjual hartanah tersebut, dan sejak proses kehakiman berpindah ke atas talian, jualan biasanya berjalan di portal e-Lelong di bawah Aturan 83 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. Perisytiharan Jualan yang diterbitkan bermula dengan nama mahkamah, nombor kes dan rujukan statut, dan ia memetik hakmilik: nombor hakmilik, mukim dan daerah, kerana memang ada hakmilik untuk dipetik.

Lelongan bank — laluan LACA, singkatan Loan Agreement Cum Assignment — lazimnya melibatkan hartanah yang belum ada hakmilik individu atau strata: unit yang masih duduk di atas hakmilik induk pemaju. Tiada gadaian berdaftar untuk dilupuskan. Apa yang ditandatangani peminjam ialah perjanjian pinjaman yang digabungkan dengan surat cara penyerahan hak dan kuasa wakil, dan bank menjual di bawah penyerahan itu melalui pelelong berlesen. Tiada mahkamah, tiada perintah jualan, dan tiada nombor hakmilik pada perisytiharan — yang ada ialah nama pemaju, petak dan hakmilik induk.

Jadi baris pertama notis pun sudah memberitahu anda berada di laluan mana, dan laluan itu menentukan hampir semua yang berikutnya.

Deposit: hari yang sama, jumlah berbeza

Di pihak mahkamah, angkanya seragam. Setiap Perisytiharan Jualan yang kami pegang — 100% daripadanya — mewajibkan pembida berjaya membayar deposit 10% daripada harga rizab pada hari jualan, melalui deraf bank atau langkah bayaran e-Lelong. Tertungkal bayaran itu, bidaan tidak dikira.

Di laluan bank, konvensyennya 5% daripada harga rizab, juga dibayar serta-merta. Tetapi konvensyen memang perkataan yang tepat: terma LACA ditetapkan oleh syarat jualan setiap bank, bukan oleh peraturan mahkamah, jadi deposit dan setiap terma perdagangan lain perlu dibaca daripada perisytiharan sebenar untuk hartanah itu — bukan diagak daripada iklan lepas yang anda nampak.

Walau mana laluan sekalipun, ini wang yang sudah komited sebelum anda ada apa-apa kepastian selain dokumen. Kalau anda undur selepas menang, deposit itulah yang hangus.

Tempoh: jam baki harga belian

Menang bidaan menghidupkan jam ke atas baki harga belian, dan kedua-dua laluan menetapkan jam yang berbeza.

Di pihak mahkamah, perisytiharan memberi pembida berjaya tempoh penyelesaian lebih kurang empat bulan dari tarikh jualan — 100% daripada perisytiharan mahkamah yang kami pegang menyatakan terma ini. Di laluan LACA, standardnya lebih ketat: 90 hari dari tarikh jualan, sekali lagi mengikut syarat jualan bank.

Kedua-dua jam ini lebih penting daripada rupa angkanya. Pembeli yang perlukan pembiayaan mesti meluluskan pinjaman, dan apabila hakmilik membawa sekatan yang memerlukan kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri — atau pembeli bukan warganegara yang memerlukan kebenaran negeri di bawah Seksyen 433B Kanun Tanah Negara — kelulusan itu mesti tiba dalam tempoh yang sama. Proses kebenaran tidak terkenal dengan kelajuannya, dan sama ada lanjutan masa pun boleh diminta bergantung pada dokumen dan, di pihak mahkamah, pada mahkamah. Tempoh yang tercetak pada notis itulah yang patut anda rancang.

Apa yang notis beritahu — dan apa yang tidak mampu

Kerana hartanah lelongan mahkamah ada hakmilik, perisytiharannya boleh memetiknya, dan yang lebih lengkap memang memetik: nombor hakmilik dan butiran tanah, pemilik berdaftar, bebanan seperti gadaian yang sedang dilupuskan, kaveat, dan baris sekatan kepentingan — sama ada tanah itu perlukan kebenaran negeri untuk pindah milik, atau tergolong dalam Rizab Melayu atau lot Bumiputera. Blok ruangan itulah tempat usaha wajar sebenar duduk, dan itulah sebabnya kami mengeluarkan ruangan-ruangan itu daripada setiap perisytiharan dan memaparkannya pada iklan.

Perisytiharan LACA menerangkan benda yang berbeza. Tanpa hakmilik individu, tiada nombor hakmilik dan tiada bebanan berdaftar untuk disenaraikan; yang anda dapat ialah petak, hakmilik induk dan penyerahan hak. Ruangan risiko berpindah pula ke dalam syarat jualan — dan inilah bahagian yang perlu dibaca dua kali. Syarat laluan bank lazimnya menjual hartanah "sebagaimana adanya" dan melimpahkan tanggungjawab tunggakan kepada pembeli: tunggakan penyelenggaraan, dana kendalian, cukai tanah dan cukai taksiran, kadang-kadang bil utiliti. Berapa jumlahnya, notis tidak menyebut. Anda kena cari sendiri di pejabat pengurusan dan pihak berkuasa tempatan sebelum membida, bukan selepas.

Notis kedua-dua laluan tidak dapat memberitahu siapa yang menduduki hartanah itu, keadaan fizikalnya, atau sama ada permohonan kebenaran akan lulus. Itu kekal soalan terbuka dalam kedua-dua laluan — bezanya, di pihak mahkamah lebih banyak fakta hakmilik sudah ada di atas kertas sebelum tukul jatuh.

Soalan lazim

Apa beza lelong bank dan lelong mahkamah?

Lelongan mahkamah ialah jualan yang diperintahkan Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 256 dan 257 Kanun Tanah Negara 1965, dijalankan melalui e-Lelong, ke atas hartanah yang ada hakmilik sendiri. Lelongan bank (LACA) ialah jualan oleh bank di bawah surat cara penyerahan hak, melalui pelelong berlesen, lazimnya ke atas hartanah yang masih di atas hakmilik induk. Penjual berbeza, undang-undang berbeza, notis berbeza.

Apa itu LACA dan non-LACA?

LACA bermaksud Loan Agreement Cum Assignment — dokumentasi yang digunakan apabila belum ada hakmilik individu atau strata untuk digadai, jadi peminjam menyerahkan haknya kepada bank. Non-LACA merangkumi selebihnya, di mana gadaian berdaftar wujud dan bank melupuskan melalui mahkamah. Label pada iklan bergantung pada dokumen mana yang peminjam tandatangani.

Mana lebih selamat, lelong bank atau mahkamah?

Tiada satu pun lebih selamat secara mutlak; risikonya duduk di tempat berbeza. Jualan mahkamah memberi anda hakmilik yang boleh dibaca — sekatan, bebanan, pemilik — tetapi pindah milik mungkin bergantung pada kebenaran negeri. Jualan bank meletakkan lebih banyak berat pada syarat jualan, di mana klausa tunggakan dan "sebagaimana adanya" duduk. Keselamatan datang daripada membaca dokumen sebenar untuk hartanah sebenar.

Ini apa, dan bukan apa

Ini kiraan daripada dokumen dan rekod, bukan nasihat guaman. Angka pihak mahkamah datang daripada Perisytiharan Jualan dalam korpus e-Lelong; terma LACA yang diterangkan ialah konvensyen lazim dalam syarat jualan bank, yang berbeza mengikut bank dan dokumen, dan satu-satunya terma yang mengikat anda ialah yang tercetak pada perisytiharan hartanah yang anda bida. Konteks pasaran di laman ini datang daripada jualan yang direkodkan oleh NAPIC. Kami melaporkan apa yang dokumen nyatakan; kami tidak memberitahu sesiapa sama ada patut membida, dan kesan sesuatu klausa bergantung pada hakmilik, negeri dan, di mana ada, perintah mahkamah.