Laluan pelabur di lelongan: perbandingan, diskaun, jalan keluar

Hujah untuk membeli di lelongan sebagai pelaburan bersandar pada satu angka: jurang antara harga pembukaan hartanah dan harga jualan terkini hartanah sejenis. Di laman ini dalam sampel ini, jurang itu wujud pada 81% daripada lelongan yang boleh ditanda aras, dan ikut negeri ia berjalan dari -11% di Johor hingga -19% di Pulau Pinang, terhadap jualan berekod NAPIC dan bukan harga tawaran sesiapa.

Hujah menentangnya ialah setiap pembida lain boleh nampak angka yang sama. Panduan ini tentang apa yang pelabur buat dengannya yang pembeli pertama tidak buat.

Tanda aras ialah seluruh kerja

Pelabur membeli perbandingan. Rizab tidak menarik sehingga ia diletak di sebelah jualan berekod jenis hartanah sama di taman sama, atas asas keluasan sama, dan laman ini tunjukkan tepat itu di bawah setiap rizab di mana cukup jualan berekod wujud. Di mana tiada, halaman itu kata begitu, dan pelabur anggap ketiadaan itu sebagai premium risiko: hartanah yang tiada sesiapa jual seumpamanya baru-baru ini ialah hartanah yang harga keluarnya tekaan.

Baca kiraan di sebelah median seteliti median itu. Tanda aras yang dibina atas sedozen jualan ialah arah; yang dibina atas seratus ialah harga. Dan baca tarikhnya — laman ini cetak bulan NAPIC terkini yang ia pegang — kerana tanda aras yang ketinggalan dua suku tahun di belakang pasaran yang bergerak salah dua suku tahun.

Diskaun yang sebenarnya ada

Rizab ialah lantai bidaan, bukan harga. Di Selangor, di mana median rizab dibuka -18% di bawah tanda arasnya, persaingan pada hari itu menutup sebahagian jurang; dalam pasaran lebih nipis ia menutup kurang. Apa yang tinggal selepas tukul, tolak kos di bawah, ialah diskaun sebenar, dan ia lebih kecil daripada tajuk pada setiap lelongan yang menarik pembida kedua.

Kos yang peratusan sembunyikan sama untuk semua orang tetapi lebih penting kepada pelabur kerana ia ditolak daripada pulangan, bukan rumah:

• Tunggakan. Penyelenggaraan, kumpulan wang penjelas, cukai tanah, taksiran — lazimnya ditinggalkan kepada pembeli oleh syarat jualan, paling besar pada unit strata yang ingkar bertahun-tahun.
• Kebenaran. 52% hakmilik lelong mahkamah membawa sekatan kepentingan; bentuk biasa perlukan kebenaran negeri sebelum pindah milik, iaitu berbulan kos pegangan tanpa sewa.
• Milikan. Penghuni yang tidak keluar ialah proses sah dan kosnya, sebelum sewa bulan pertama.
• Wang. 10% pada hari itu daripada dana sendiri; baki dalam 120 hari, yang atas pinjaman komersial atau pinjaman kediaman kedua bermaksud kelulusan secara prinsip sebelum lelongan, bukan selepas.

Sewa, dan jenis yang membayarnya

Stok lelongan ialah apa yang bank rampas, yang condong kepada 854 rumah teres daripada 2,201 lelongan aktif dan 366 unit strata — stok yang penyewa biasa sewa. Untuk hasil, soalannya sama seperti mana-mana pembelian: berapa jenis ini disewakan di taman ini, berbanding kos tukul tambah kos di atas. Laman ini tidak simpan sewa; pelabur bawa sendiri.

Dua jenis patut berhati-hati pada hasil. Unit perumahan mampu milik di bawah harga jualan semula terkawal disewakan murah dan dijual semula hanya kepada pembeli layak pada harga terkawal — diskaun di lelongan mencerminkan siling itu, bukan salah harga. Dan unit komersial, 166 aktif, dihargakan atas keluasan binaan dan dibiayai atas terma komersial; panduan tentang lelongan komersial merangkumi apa yang tidak terbawa.

Gunakan kalkulator hasil sewa dan aliran tunai, dalam bahasa Inggeris, untuk memasukkan sewa, bulan kosong, kos berulang dan bayaran pinjaman penuh. Cuba angka yang boleh disokong, kemudian ubah andaian bulan kosong. Hasil operasi dan baki tunai selepas pinjaman ditunjukkan berasingan; kalkulator ini tidak meramalkan sewa, harga jualan atau pulangan terjamin.

Jalan keluar, dan apa kelompok buat padanya

Pulangan pelabur direalisasikan pada jualan semula, dan jualan semulalah tempat kelompok lelongan menggigit. Taman dengan lelongan terbanyak dalam sampel ini — Bandar Baru Setia Awan Perdana dengan 31, Tanah Merah dengan 29 — ialah taman di mana berpuluh rumah hampir seiras sampai ke pasaran serentak. Membeli ke dalam kelompok awal bermaksud membeli sebelum bekalan itu diserap oleh jualan berekod; tanda aras yang anda beli lawan akan jatuh apabila kelompok habis, dan pasaran jualan semula untuk jenis rumah itu di taman itu akan nipis seketika selepasnya.

Sebaliknya juga benar. Kelompok yang sudah habis, dengan jualan berekod yang telah menyerap bekalan, ialah taman di mana tanda aras jujur dan persaingan sudah beralih.

Senarai semak pelabur

1. Tanda aras dengan kiraan dan tarikh, atau premium risiko untuk ketiadaannya.
2. Diskaun selepas tukul, bukan rizab — andaikan pembida kedua.
3. Kos ditolak daripada pulangan: tunggakan, bulan kebenaran, milikan, pembiayaan dalam 120 hari.
4. Sewa untuk jenis itu di taman itu, daripada sumber sendiri.
5. Jalan keluar: berapa lelongan jenis ini di taman ini aktif atau baru luput, dan apa itu buat pada jualan semula.

Soalan lazim

Rumah lelong pelaburan yang baik di Malaysia?

Ia pembelian dengan diskaun pembukaan yang boleh diukur — 81% daripada lelongan boleh tanda aras dibuka di bawah pasaran berekod — dan satu set kos dan kelewatan yang ditolak daripada pulangan. Sama ada mana-mana satu baik bergantung pada perbandingan, kos dan jalan keluar, bukan pada perkataan "lelong".

Macam mana kira pulangan pembelian lelongan?

Harga tukul tambah tunggakan, kos guaman dan setem, kos pegangan tempoh kebenaran, kos milikan dan ubah suai, berbanding sewa yang jenis itu perolehi di taman itu dan harga jualan semula berekod jenis sama. Laman ini bekalkan tanda aras berekod; selebihnya milik anda.

Patut elak taman yang banyak lelongan?

Bukan elak — masa. Kelompok yang masih habis menekan tanda aras dan jualan semula; yang sudah habis menawarkan tanda aras jujur dan kurang persaingan.

Ini apa, dan bukan apa

Angka laman ini sendiri — rizab berbanding median berekod, kiraan aktif, terma notis — disusun dalam urutan yang pelabur gunakannya, diukur pada tarikh data di atas. Laman ini tidak simpan sewa dan harga jatuh tukul. Ini bukan nasihat pelaburan, dan tiada angka di sini ramalan pulangan mana-mana hartanah.