Kaveat pada hakmilik lelong: berapa notis nyatakan, apa yang disekat

Kaveat tidak menghalang lelongan. Ia menghalang apa yang datang selepas itu: pendaftaran pindah milik ke atas nama anda. Selagi kaveat kuat kuasa pada hakmilik, pejabat tanah tidak akan mendaftarkan sebarang urusan padanya — dan pindah milik hartanah yang baru anda menang ialah satu urusan.

Kami huraikan 2,450 Perisytiharan Jualan daripada lelongan mahkamah di seluruh Malaysia dan baca baris bebanan pada setiap satu. 288 menyatakan kaveat pada hakmilik. Untuk hartanah ini, soalnya bukan sama ada anda boleh membida. Soalnya apa yang sedang duduk pada daftaran ketika anda membida, dan siapa yang bertanggungjawab membersihkannya.

Di mana kaveat muncul

Perisytiharan Jualan — PDF yang pelelong terbitkan sebelum jualan — menyalin apa yang ditunjukkan oleh carian hakmilik: pemilik berdaftar, nombor hakmilik, dan bebanan. Gadai kepada bank yang menjual memang dijangka; itulah sebab jualan ini wujud, dan ia diselesaikan daripada hasil jualan. Kaveat berbeza. Ia milik pihak ketiga atau Pendaftar Hakmilik, dan tiada siapa di meja lelongan yang wajib membuangnya untuk anda.

Laman ini memaparkan ruangan daripada dokumen. Pada iklan yang perisytiharannya menyatakan kaveat, anda akan nampak baris itu dengan ayat sebenar dari dokumen. Baca siapa yang memasukkannya: pada dokumen yang kami pegang, kebanyakan kaveat yang dinyatakan ialah kaveat persendirian dan sebahagian besar dimasukkan oleh bank — selalunya pemberi pinjaman melindungi gadaiannya sendiri, kadangkala bank yang kini menjual itu. Kaveat yang dimasukkan pihak penjual lazimnya tanggal bersama jualan. Yang dimasukkan orang lain itulah yang perlu ditanya.

Tiga kaveat yang akan anda jumpa

Kaveat persendirian — Seksyen 323 Kanun Tanah Negara 1965. Dimasukkan oleh seseorang atau badan yang mendakwa mempunyai kepentingan boleh daftar ke atas tanah itu: pembeli yang sudah bayar deposit dalam urusan terdahulu yang terbantut, pasangan atau waris dalam pertikaian, pemiutang yang mendakwa tanah itu haknya dari segi ekuiti. Apa pun merit dakwaan itu, kesannya serta-merta — tiada urusan boleh didaftarkan selagi kaveat berkuat kuasa.

Kaveat Pendaftar — Seksyen 320. Dimasukkan oleh Pendaftar atau Pentadbir Tanah, bukan pihak persendirian. Antara alasannya mencegah penipuan atau urusan yang tidak wajar, dan menjamin hutang kepada kerajaan — cukai pendapatan tertunggak ialah contoh lazim. Yang ini tiada had masa enam tahun; ia kekal sehingga Pendaftar berpuas hati untuk membuangnya.

Kaveat pemegang lien — Seksyen 281. Seseorang memegang dokumen hakmilik asal sebagai cagaran pinjaman, sama seperti pajak gadai memegang barang. Dalam praktik, pemegang lien selalunya bank atau pemberi pinjam persendirian yang tidak mendaftarkan gadaian rasmi. Seperti kaveat Pendaftar, ia tidak luput dengan sendirinya.

Apa yang kaveat sebenarnya sekat

Pendaftaran, bukan tukul. Jualan lelong mahkamah berjalan di bawah perintah mahkamah, dan kaveat tidak membatalkan pembidaan. Apa yang dilakukannya ialah menunggu di hujung proses: apabila peguam anda mengemukakan pindah milik untuk pendaftaran, kaveat menyekatnya.

Logik yang sama terpakai di laluan bank. Lelongan LACA — di mana bank menjual sebagai penerima serah hak kerana hakmilik individu atau strata belum dikeluarkan — berjalan atas syarat jualan bank sendiri, berasingan daripada dokumen mahkamah yang diterangkan oleh kiraan di atas. Tetapi soal kaveatnya sama dalam kedua-dua laluan: hartanah lelong dijual tertakluk pada bebanan sedia ada, dan sama ada sesuatu kaveat kekal selepas jualan, mengikat anda, atau mesti dikeluarkan oleh penjual bergantung pada syarat jualan dan, dalam kes mahkamah, perintah itu sendiri. Itu soalan untuk peguam yang membaca dokumen sebenar, bukan untuk laman web.

Bagaimana kaveat dibuang

Ada empat cara, dan tiga daripadanya memakan masa anda:

• Pengkaveat menarik balik. Paling murah dan pantas, kalau pengkaveat setuju.
• Pendaftar membuangnya atas permohonan. Di bawah Seksyen 326, pemilik (atau pihak lain yang terkilan) memohon, Pendaftar memberi notis kepada pengkaveat — tempoh statutori mencecah dua bulan — dan kaveat dibuang kecuali pengkaveat ke mahkamah untuk menahannya.
• Mahkamah memerintahkan pembuangan. Di bawah Seksyen 327, sesiapa yang terkilan boleh memohon pada bila-bila masa. Ini laluan apabila kaveat itu jelas salah — dan ia bermakna fail, tarikh sebutan, dan yuran guaman.
• Ia luput. Kaveat persendirian luput selepas enam tahun. Kaveat Pendaftar dan kaveat pemegang lien tidak.

Perhatikan siapa yang memikul beban dalam setiap laluan. Selepas anda membayar baki harga belian, hartanah itu milik anda di atas kertas tetapi masalahnya juga milik anda. Kaveat yang pihak penjual tidak selesaikan menjadi fail anda, sebutan anda, penantian anda.

Sebelum anda membida

Baca baris bebanan pada perisytiharan itu sendiri, bukan kad iklan. Kalau kaveat dinyatakan, anggap ia soal tempoh masa, bukan penamat urusan: tanya peguam siapa yang memasukkannya, atas alasan apa, dan laluan pembuangan mana yang terpakai — dan masukkan kelewatan itu dalam kiraan sebelum anda komit deposit, bukan selepas. Kaveat persendirian daripada dakwaan lapuk mungkin tanggal dengan satu notis; kaveat Pendaftar yang menjamin hutang cukai mengikut jalan lain; kaveat pemegang lien bermakna seseorang sedang memegang hakmilik itu, dan anda patut tahu siapa dan kenapa.

Soalan lazim

Apa itu kaveat persendirian?

Notis yang dimasukkan pada hakmilik tanah di bawah Seksyen 323 Kanun Tanah Negara oleh seseorang yang mendakwa kepentingan boleh daftar ke atas tanah itu. Selagi ia berkuat kuasa, tiada urusan — termasuk pindah milik kepada anda — boleh didaftarkan.

Rumah lelong ada kaveat, boleh beli ke?

Lelongan boleh berjalan; kaveat menyekat pendaftaran pindah milik selepas itu. Sama ada ia boleh dibuang, dan atas kos serta kelewatan siapa, bergantung pada jenis kaveat dan syarat jualan — dapatkan nasihat tentang dokumen sebenar sebelum membida.

Macam mana buang kaveat?

Penarikan balik oleh pengkaveat, pembuangan oleh Pendaftar atas permohonan di bawah Seksyen 326, perintah mahkamah di bawah Seksyen 327, atau — untuk kaveat persendirian sahaja — luput selepas enam tahun. Laluan yang betul bergantung pada siapa yang memasukkannya dan kenapa.

Ini apa, dan bukan apa

Ini kiraan daripada dokumen, bukan nasihat guaman. Kami laporkan apa yang perisytiharan nyatakan; kesan sesuatu kaveat bergantung pada hakmilik, alasan ia dimasukkan, dan perintah mahkamah atau syarat jualan.

Skop, dinyatakan terus terang: setiap dokumen yang dikira di sini ialah lelongan mahkamah daripada korpus e-Lelong. Lelongan bank (LACA) menerbitkan perisytiharan mereka sendiri di bawah terma berbeza dan tidak diwakili dalam sampel ini, jadi tiada apa di atas patut dibaca sebagai kenyataan tentang lelongan bank.