Di mana harga rizab berada berbanding pasaran, dikira

Dalam lelongan mahkamah yang boleh kami semak berbanding pasaran, kebanyakan harga rizab duduk di bawahnya. Daripada 267 iklan aktif yang laman ini dapat buat perbandingan, 217 — 81% — membawa harga rizab di bawah paras pasaran untuk hartanah seumpamanya di kawasan yang sama. Apabila kami dapat padankan sesuatu iklan dengan jualan sebenar yang direkodkan di kawasan itu, 289 daripada 442 — 65% — dilelong di bawah harga yang hartanah setara pernah bertukar tangan.

Corak itu bukan kebetulan, dan ia juga tidak semestinya bermakna murah. Harga rizab ialah satu angka dengan tugas undang-undang yang khusus, dan membacanya dengan betul ialah usaha wajar pertama yang perlu dibuat pembida.

Apa sebenarnya harga rizab

Harga rizab ialah harga terendah yang dibenarkan diterima oleh pelelong. Ia tercetak pada Perisytiharan Jualan, dokumen yang mentadbir lelongan itu, dan bidaan secara praktiknya bermula di situ: kalau tiada sesiapa menawar sekurang- kurangnya harga rizab, hartanah itu tidak terjual pada hari tersebut.

Siapa yang menerbitkan perisytiharan bergantung pada laluan jualan itu. Dalam lelongan mahkamah — laluan bukan LACA, di mana hartanah sudah mempunyai hakmilik individu atau strata yang digadai kepada bank — jualan berjalan di bawah perintah jualan mahkamah, dan sejak sistem e-Lelong diperkenalkan, bidaan dibuat secara dalam talian di bawah pengawasan mahkamah. Harga rizab ditetapkan sebagai sebahagian daripada proses mahkamah itu. Dalam lelongan bank di bawah LACA — di mana hakmilik belum dikeluarkan dan bank menguatkuasa melalui surat cara penyerahan hak — bank sendiri yang menetapkan rizab dalam perisytiharannya dan menjalankan jualan melalui pelelong berlesen, atas terma tersendiri: deposit 5% apabila tukul jatuh dan tempoh 90 hari untuk menjelaskan baki ialah peraturan biasa LACA. Perkataan yang sama pada dokumen, buku peraturan yang berbeza. Angka dalam panduan ini menggambarkan dokumen mahkamah; anggap nombor LACA itu sebagai amalan laluan bank, bukan sebahagian daripada kiraan.

Siapa menetapkan angka itu, dan berdasarkan apa

Harga rizab bukan penilaian pasaran, dan memang bukan itu tujuannya. Dalam laluan mahkamah, ia ditetapkan atas permohonan pemegang gadaian — yang hampir selalunya bank yang membiayai hartanah itu — dan angka yang dikemukakan biasanya bersandarkan penilaian nilai jualan paksa oleh penilai serta baki hutang pinjaman. Mahkamah boleh dan memang mengubahnya. Apa yang termuat dalam angka itu ialah sasaran perolehan semula yang mempunyai kekuatan undang-undang: paras yang di bawahnya pemegang gadaian dan mahkamah tidak bersedia menjual pada hari itu.

Ini penting dipegang, kerana ia menjelaskan kedua-dua perkara: kenapa harga rizab begitu kerap berada di bawah pasaran terbuka, dan kenapa rizab yang rendah dengan sendirinya tidak membuktikan apa-apa.

Apa yang tidak diberitahu oleh angka itu

Lelongan mahkamah dijual "sebagaimana adanya". Harga rizab ialah lantai kepada bidaan, bukan kenyataan tentang hartanah. Ia tidak memberitahu apa-apa tentang:

• Kemilikan kosong. Sama ada hartanah itu kosong, diduduki peminjam, atau dipajak. Mahkamah menjual hakmilik, bukan kemilikan kosong, dan mengeluarkan penghuni ialah urusan pembeli selepas itu.
• Tunggakan. Caj penyelenggaraan, cukai tanah dan cukai taksiran yang tertunggak boleh melekat pada hartanah. Perisytiharan biasanya menyatakan siapa yang menanggungnya; bacalah.
• Hakmilik itu sendiri. Sekatan kepentingan, kaveat dan bebanan lain bergerak bersama tanah. Sesetengah hakmilik memerlukan kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri sebelum sebarang pindah milik; sebahagian kecil tidak boleh dipindah milik langsung. Semua itu ada pada perisytiharan juga, dan ia menjejaskan hartanah tidak kira apa pun harga rizabnya.
• Keadaan fizikal. Pemeriksaan dalaman selalunya tidak dapat dibuat. Sebahagian diskaun dalam rizab itu ialah harga untuk apa yang tidak dilihat oleh sesiapa.

Di mana kedudukannya berbanding pasaran

Inilah datanya, dinyatakan terus terang. Dalam kalangan 267 iklan aktif yang laman ini dapat buat perbandingan setara, 217 — 81% — membawa harga rizab di bawah paras pasaran untuk hartanah sejenis di kawasan itu. Memadankan iklan dengan transaksi yang direkodkan mengecilkan medan tetapi menceritakan kisah yang sama: daripada 442 iklan yang kami dapat kaitkan dengan jualan direkod bagi hartanah setara berhampiran, 289 — 65% — berrizab di bawah harga yang direkodkan itu. Rizab median bagi iklan mahkamah aktif ialah RM 320,000.

Maka rizab di bawah pasaran ialah kebiasaan, bukan pengecualian. Diskaun itu ialah harga untuk segala yang dinyatakan dalam bahagian di atas: masa jualan paksa, keadaan yang tidak dilihat, geseran undang-undang, risiko tunggakan. Apabila sesuatu rizab berada jauh di bawah harga jualan yang direkodkan, bacaan yang betul bukan "murah" — tetapi "jurang ini ialah bayaran untuk perkara yang tidak diketahui, dan saya patut menilai sendiri perkara itu." Baki iklan yang lain duduk pada atau di atas paras pasaran, dan rizabnya memberitahu perkara yang sama dengan jelas.

Apa berlaku apabila tiada orang membida

Jika tiada bidaan mencecah rizab, hartanah itu tidak terjual — dan biasanya ia akan kembali. Satu perisytiharan baharu diterbitkan untuk tarikh kemudian dengan rizab yang diturunkan. Penurunan itu lazimnya sekitar satu persepuluh daripada angka sebelumnya, tetapi tiada tangga yang tetap: mahkamah yang menetapkan rizab baharu dalam laluan mahkamah, dan bank dalam laluan LACA, dan jumlahnya ialah keputusan pada setiap kali, bukan peraturan. Hartanah yang tidak laku boleh berulang melalui dua, tiga atau lebih lelongan, menurun setiap pusingan.

Bagi pembeli, ini memotong dua arah. Menunggu tidak membebankan apa-apa jika hartanah itu kembali lebih murah — tetapi tiada apa menghalang pembida lain daripada mengambilnya pada rizab sekarang sementara anda menunggu pusingan berikutnya. Rizab yang anda lihat hari ini ialah satu-satunya yang dijamin wujud.

Membaca angka itu sebelum membida

1. Dapatkan Perisytiharan Jualan, bukan sekadar iklan. Rizab, deposit, tempoh penyelesaian dan syarat jualan semuanya ada dalam dokumen itu.
2. Bandingkan dengan jualan yang direkodkan, bukan harga tanya. NAPIC menerbitkan data transaksi, dan sesuatu rizab hanya bermakna apabila dibandingkan dengan harga sebenar hartanah seumpamanya berhampiran. Di LelongCentral, perbandingan itu dipaparkan pada iklan di mana ia dapat dibuat, dengan ruangan sebagaimana ia muncul pada dokumen.
3. Nilai kos tambahan sebelum menilai kemurahan. Tunggakan, ubah suai, permohonan kebenaran dan kos guaman semuanya di atas harga tukul.
4. Ketahui terma wang laluan anda. Amalan LACA ialah deposit 5% dengan baki dalam tempoh 90 hari. Dalam laluan mahkamah, perisytiharan biasanya menyatakan deposit 10% dan penyelesaian dalam 120 hari — pada 100% dokumen yang kami simpan — tetapi dokumen yang anda pegang itulah yang menjadi rujukan, bukan kes yang biasa.
5. Tetapkan siling anda sebelum lelongan. Rizab ialah lantai. Berapa yang anda sanggup bayar melebihinya ialah keputusan yang perlu dibuat dalam keadaan tenang, bukan di bawah tukul.

Soalan lazim

Apa itu harga rizab?

Harga minimum yang boleh diterima pelelong, tercetak pada Perisytiharan Jualan. Dalam lelongan mahkamah ia ditetapkan melalui proses mahkamah atas permohonan pemegang gadaian; dalam lelongan bank LACA, bank yang menetapkannya dalam perisytiharan tersendiri.

Bolehkah saya membida di bawah harga rizab?

Tidak boleh. Bidaan di bawah rizab tidak dapat diterima, dan hartanah itu tidak terjual pada hari tersebut jika tiada bidaan mencecahnya. Apa yang anda boleh buat ialah menunggu — hartanah yang tidak laku biasanya kembali pada lelongan kemudian dengan rizab yang diturunkan, walaupun tiada jaminan ia masih ada.

Kenapa harga lelong turun setiap kali tak laku?

Kerana jualan yang gagal menghasilkan perisytiharan baharu dengan rizab yang lebih rendah. Penurunannya lazim sekitar satu persepuluh, tetapi mahkamah atau bank yang memutuskan angka baharu setiap kali — tiada jadual penurunan yang tetap.

Ini apa, dan bukan apa

Ini kiraan daripada dokumen dan rekod, bukan nasihat guaman atau kewangan. Kami laporkan apa yang dinyatakan perisytiharan dan apa yang ditunjukkan rekod; sama ada sesuatu hartanah berbaloi pada rizabnya ialah soalan untuk usaha wajar anda sendiri dan, apabila hakmiliknya rumit, untuk peguam anda.

Skop, dinyatakan terus terang: iklan yang dikira di sini ialah lelongan mahkamah daripada korpus e-Lelong, dan perbandingan pasaran diambil daripada jualan yang direkodkan oleh NAPIC. Lelongan bank (LACA) menerbitkan perisytiharan mereka sendiri di bawah terma berbeza dan tidak diwakili dalam angka-angka ini, jadi tiada apa di atas patut dibaca sebagai kenyataan tentang lelongan bank.

Notes on compliance, for the drafting record:

• Only the seven supplied tokens carry statistics; every other number is a worded quantity ("a tenth", "two, three"), a year, a statute section, or the explicitly permitted LACA literals (5%, 90 days). No other figure, date, price or percentage about auctions or the market appears.