Apa yang setiap notis mahkamah tulis tentang deposit dan baki

Kami baca terma bayaran pada 2,450 Perisytiharan Jualan daripada lelongan mahkamah di seluruh Malaysia. Pada baris deposit, 2,450 daripadanya — 100% — menyatakan angka yang sama: 10% daripada harga rizab. Pada baris baki bayaran, 2,450 daripada 2,450 — 100% — menetapkan tempoh yang sama: 120 hari dari tarikh jualan.

Keseragaman sepenuh macam ini jarang berlaku dalam dokumen guaman. Di sini ia bermakna satu perkara praktikal: sebelum anda mendaftar untuk membida di mana-mana lelongan mahkamah dalam korpus ini, anda sudah tahu dua komitmen tunai yang anda buat. Anda tahu kerana setiap notis menerbitkannya, dan kami mengiranya.

Deposit: 10% sebelum anda tahu anda menang

Deposit di lelongan mahkamah bukan yuran tempahan. Ia wang jaminan prestasi, dibayar di muka, oleh setiap orang yang mahu membida.

Perisytiharan Jualan menyatakan jumlahnya — 10% daripada harga rizab, pada setiap dokumen yang kami pegang — bentuk bayarannya, dan nama penerimanya. Di e-Lelong, platform lelongan dalam talian mahkamah, bayaran dibuat melalui deraf bank atas nama seperti yang diarahkan perisytiharan dan diserahkan sebelum lelongan mengikut tarikh akhir yang portal nyatakan. Tiada deraf, tiada bidaan. Kalau anda kalah, deraf itu dipulangkan. Kalau anda menang, deposit itu dikreditkan ke dalam harga belian dan syarat-syarat jualan ditandatangani di situ juga.

Dari segi tunai: harga rizab median bagi iklan lelongan mahkamah yang aktif di laman ini ialah RM 320,000. Depositnya satu persepuluh daripada harga rizab — jadi pada median, itulah lebih kurang saiz deraf bank yang anda uruskan sebelum anda tahu sama ada ada orang lain membida pun. Kalau harga jatuh melebihi harga rizab, baki dikira atas harga akhir, bukan harga rizab; deposit kekal seperti yang dibayar.

Tempoh 120 hari: apa yang sebenarnya perlu muat dalam tempoh itu

Angka kedua pada setiap notis — 100% daripada dokumen yang kami baca — ialah tempoh penyelesaian: baki harga belian, perlu dijelaskan dalam masa 120 hari dari tarikh jualan, ke akaun yang dinamakan perisytiharan.

Tempoh itu kena muat keseluruhan rantai pembiayaan anda. Kalau anda meminjam, ia meliputi penilaian bank, kelulusan pinjaman, dokumentasi guaman dan pengeluaran pinjaman — semuanya bukan mahkamah yang uruskan. Bank memang memberi pinjaman untuk hartanah lelong, tetapi mengikut jadual bank sendiri, dan jadual dalam perisytiharan tidak bergerak hanya kerana fail anda masih di jabatan kredit. Nasihat yang lazim wujud kerana kegagalan yang lazim wujud: dapatkan kelulusan pada prinsipnya sebelum membida, dan beritahu bank dari hari pertama bahawa hartanah itu lelongan mahkamah dengan tarikh akhir penyelesaian — bukan selepas anda menang.

Di mana hakmilik membawa sekatan kepentingan — klausa yang memerlukan kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri sebelum pindah milik — proses kebenaran itu duduk dalam kalendar yang sama. Lanjutan tempoh 120 hari boleh dipohon daripada mahkamah, tetapi itu budi bicara mahkamah, bukan terma jualan. Dokumen itu tidak menjanjikan apa-apa lanjutan.

Kalau baki tidak dijelaskan

Syarat-syarat jualan pada perisytiharan ini memang ditulis untuk kes wang tidak sampai. Ayat lazimnya memperuntukkan bahawa deposit dirampas, hartanah dijual semula, dan pembeli yang mungkir boleh dipertanggungjawabkan ke atas sebarang kurangan jika jualan semula memperoleh harga lebih rendah daripada bidaan asal, berserta kos jualan semula.

Baca semula dengan angka dari bahagian pertama. Jumlah yang berisiko apabila mungkir ialah keseluruhan deposit — pada harga rizab median, satu persepuluh daripada RM 320,000 — ditambah kemungkinan menampung kurangan pada jualan semula yang lebih lemah. Itulah fungsi 10% itu dari sebelah mahkamah: ia meletakkan harga pada janji pembida. Dan itulah sebabnya bidaan yang dibuat tanpa pembiayaan tersusun bukan pilihan murah ke atas sesebuah hartanah; ia pertaruhan tanpa cagaran dengan taruh yang diketahui.

Satu lagi perkara yang mudah disalah baca: tempoh 120 hari berjalan dari tarikh jualan, bukan dari tarikh pinjaman anda lulus, kebenaran anda diperoleh, atau peguam anda menulis surat. Jam dalam dokumen itu mula berdetik apabila tukul jatuh.

LACA lorong yang berbeza

Semua yang di atas menerangkan lelongan mahkamah — jualan bukan LACA, dijalankan di bawah perintah mahkamah (bagi tanah yang digadai, perintah jualan di bawah Seksyen 257 Kanun Tanah Negara) dan diterbitkan di e-Lelong. Setiap satu daripada 2,450 dokumen di sebalik angka di atas datang daripada lorong itu.

Lelongan bank — LACA, untuk hartanah yang belum ada hakmilik individu atau strata dan bank menjual di bawah surat ikatan penyerahan hak — berjalan tanpa mahkamah. Ia menerbitkan perisytiharan dan syarat jualan sendiri, dan terma lazim dalam lorong itu ialah deposit 5% dengan baki dijelaskan dalam 90 hari. Itu peraturan lorong bank, ditetapkan oleh dokumen setiap bank; ia tidak ada dalam sampel kami, dan tiada apa yang dikira di atas menerangkannya. Kalau iklan yang anda sedang tengok itu lelongan bank, syarat jualannya sendirilah dokumen yang perlu dibaca — angka di sini hanya memberitahu apa yang notis mahkamah tulis.

Kesannya secara praktikal: sebelum membuat belanjawan, pastikan dahulu lorong mana hartanah itu berada. Iklan akan menyatakannya, dan perisytiharan akan mengesahkannya.

Soalan lazim

Berapa peratus deposit untuk beli rumah lelong?

Di lelongan mahkamah, 10% daripada harga rizab — itulah angka pada 100% daripada Perisytiharan Jualan yang kami pegang. Di lelongan bank (LACA), terma yang biasa ialah 5%, ditetapkan oleh syarat jualan bank sendiri.

Apa berlaku kalau gagal bayar baki dalam 120 hari?

Syarat lazim memperuntukkan deposit dirampas dan hartanah dijual semula, dengan pembeli yang mungkir bertanggungjawab ke atas sebarang kurangan pada jualan semula serta kosnya. Lanjutan boleh dipohon daripada mahkamah, tetapi ia budi bicara — dapatkan nasihat peguam sebelum tarikh akhir terancam, bukan selepas.

Deposit lelong bayar macam mana?

Melalui deraf bank, atas nama tepat seperti yang diarahkan Perisytiharan Jualan. Di e-Lelong, deraf itu diserahkan ke pusat operasi e-Lelong mahkamah sebelum lelongan, mengikut tarikh akhir yang portal nyatakan. Deraf pembida yang tidak berjaya dipulangkan.

Ini apa, dan bukan apa

Ini kiraan daripada dokumen, bukan nasihat guaman. Kami laporkan apa yang perisytiharan nyatakan; kami tidak beritahu sesiapa sama ada patut membida, dan makna sesuatu syarat untuk sesebuah hartanah bergantung pada hakmilik, negeri dan perintah mahkamah.

Skop, dinyatakan terus terang: setiap dokumen di sebalik angka di atas ialah lelongan mahkamah daripada korpus e-Lelong. Lelongan bank (LACA) menerbitkan terma sendiri dan tidak diwakili di sini. Di bahagian lain laman ini, konteks harga datang daripada jualan terekod NAPIC — urus niaga yang selesai seperti yang direkodkan, bukan harga tanya.