CKHT / RPGT untuk rumah lelong: beli dan jual semula

Harga rizab median untuk iklan lelongan yang masih aktif di laman ini ialah RM 320,000, dan pada 65% iklan yang boleh ditanda aras, rizab dibuka di bawah median terekod untuk jenis yang sama di taman yang sama. Jurang itulah sebabnya ramai orang membida. Jurang itu jugalah sebabnya Lembaga Hasil Dalam Negeri akan berminat dengan anda kemudian.

Tiada apa-apa tentang diskaun itu yang kena cukai semasa anda membeli. Cukai Keuntungan Harta Tanah — CKHT, atau RPGT dalam bahasa Inggeris — dikenakan ke atas orang yang melupuskan harta tanah, atas keuntungan antara perolehan dan pelupusan, di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976. Di lelongan, anda pemeroleh. Pada hari anda jual semula, anda menjadi pelupus, dan keuntungan yang diukur LHDN bermula tepat dari apa yang anda bayar pada jatuhnya tukul — bukan dari nilai hartanah itu, dan bukan dari jumlah hutang pemilik lama kepada bank. Diskaun besar semasa beli ialah keuntungan atas kertas yang besar, menunggu untuk diukur.

Masa membeli: CKHT bukan bil anda, tetapi sebahagian kerja kertas adalah

CKHT jatuh ke atas pelupus. Di lelongan mahkamah, pelupusnya pada dasarnya ialah peminjam yang hartanya dijual di bawah perintah mahkamah; di lelongan bank LACA, bank pemegang gadaian menjual di bawah serah haknya. Apa-apa cukai yang terhutang atas jualan itu adalah tanggungan mereka, bukan anda.

Apa yang anda pikul sebagai pembeli ialah bahagian pemeroleh dalam proses itu. Dalam jual beli biasa, pemeroleh menghantar borang CKHT 2A dalam masa 60 hari, dan peguam pemeroleh menahan sebahagian harga — 3% jika pelupus warganegara atau pemastautin tetap, 7% jika bukan — dan menyerahkannya kepada LHDN di bawah Seksyen 21B Akta sebagai deposit terhadap CKHT pelupus. Terma lelongan berbeza dari jual beli biasa: syarat jualan dalam Perisytiharan Jualan, dan perintah mahkamah atau terma bank di belakangnya, menentukan bagaimana harga dibayar dan apa yang boleh ditolak daripadanya. Jika dokumen itu tidak menyentuh urusan CKHT, tanya peguam yang menguruskan jualan, bukan mengandaikan rutin jual beli biasa terpakai.

Dua angka yang akan anda jumpa ialah terma lorong, bukan undang-undang. Perisytiharan mahkamah menetapkan deposit 10% dan baki dalam 120 hari — terma pada 100% daripada 2,450 yang kami pegang — manakala jualan bank (LACA) berjalan atas syarat jualan bank sendiri. Kedua-duanya ada dalam notis, yang dipaparkan laman ini dari dokumen.

Harga perolehan anda ialah harga jatuh tukul, campur kos membeli

Bila anda jual kelak, keuntungan bercukai ialah harga pelupusan tolak harga perolehan tolak perbelanjaan yang dibenarkan. Harga perolehan rumah lelong ialah apa yang anda bayar pada jatuhnya tukul — harga kontrak dalam Perisytiharan Jualan — campur kos sampingan memperolehnya: duti setem atas pindah milik atau serah hak, yuran guaman pembelian, dan komisen pelelong jika syarat jualan meletakkannya pada pembeli.

Dua akibat praktikal. Pertama, simpan setiap resit dari hari anda membida; jumlah yang diterima LHDN ialah jumlah yang boleh anda dokumenkan. Kedua, wang yang anda laburkan pada hartanah selepas membeli tidak secara automatik menjadi sebahagian harga perolehan. Kos penambahbaikan boleh dikira jika memenuhi ujian Akta, tetapi resit yang menentukan, dan baik pulih biasa tidak layak.

Tarikh perolehan pada amnya ialah tarikh kontrak terbentuk — di lelongan, tarikh jualan. Tempoh pegangan anda, yang menentukan kadar, berjalan dari tarikh itu hingga tarikh kontrak pelupusan. Jika kertasnya luar biasa — serah hak LACA yang kemudian disempurnakan dengan pindah milik berdaftar, misalnya — tarikh yang perlu disahkan ialah tarikh yang patut diperiksa penasihat cukai untuk hakmilik tersebut.

Masa menjual semula: tangga Jadual 5

Jadual 5 Akta menetapkan kadar mengikut tempoh pegangan, pada peratus yang disemak semula pada 2022. Untuk individu warganegara atau pemastautin tetap: 30% dalam tiga tahun pertama, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima, dan 0% dari tahun keenam dan seterusnya. Syarikat mengikut langkah yang sama tetapi tidak pernah turun bawah 10%. Individu bukan warganegara membayar 30% dalam lima tahun pertama dan 10% selepas itu. Kadar itu dikenakan ke atas keuntungan bercukai, bukan harga.

Oleh sebab rizab lelongan dibuka di bawah median terekod pada 65% iklan aktif yang boleh ditanda aras, jualan semula tidak lama selepas beli boleh menunjukkan keuntungan bercukai yang besar atas kertas walaupun margin sebenar anda, selepas tunggakan, baik pulih dan kos pegangan, nipis. CKHT tidak nampak sakit kepala pegangan. Ia nampak beza antara dua harga yang berdokumen.

Semasa pelupusan, pelupus menghantar borang CKHT 1A dan pemeroleh menghantar CKHT 2A, masing-masing dalam masa 60 hari dari kontrak pelupusan. Peguam pemeroleh menahan 3% daripada harga — 7% jika pelupus bukan warganegara — di bawah Seksyen 21B dan menyerahkannya kepada LHDN. Pemfailan wajib walaupun pada kadar 0% dan walaupun rugi; kadar mengubah cukai, bukan kewajipan, dan lewat memfail membawa penalti sama ada ada cukai atau tidak.

Pengecualian yang biasanya menentukan bil

Kediaman persendirian. Warganegara yang melupuskan kediaman persendirian boleh memilih, sekali seumur hidup, untuk mengecualikan keuntungan itu. Rumah lelong yang anda benar-benar duduki boleh layak; pengecualian mengikut kediaman, bukan saluran pembelian. Pilihan dibuat dalam borang, dan syarat dalam Akta patut dibaca sebelum anda menggunakannya.

Pelepasan individu. Untuk individu, sebahagian pertama keuntungan bercukai dikecualikan — mana yang lebih besar antara paras tetap dalam jadual atau satu per sepuluh keuntungan.

Pindahan keluarga. Pindahan tertentu dalam keluarga dianggap tiada-untung-tiada-rugi: penerima mewarisi harga perolehan dan tarikh perolehan pemberi. Ini penting jika rancangan untuk belian lelong ialah mewariskannya, bukan menjualnya.

Kerugian yang dibenarkan. Kerugian berdokumen pada satu pelupusan boleh ditolak dengan keuntungan bercukai pada pelupusan kemudian. Jejak kertas yang anda simpan semasa perolehan itulah yang menjadikan kerugian itu boleh digunakan.

Soalan lazim

Kena bayar RPGT kalau jual rumah lelong?

Ya, jika pelupusan menghasilkan keuntungan bercukai dan tiada pengecualian yang melindunginya. CKHT tidak kisah di mana anda membeli; ia membandingkan harga perolehan berdokumen dengan harga pelupusan dan mengenakan kadar Jadual 5 mengikut tempoh pegangan — bagi warganegara, 30% dalam tiga tahun, turun ke 0% dari tahun keenam.

Harga perolehan untuk RPGT rumah lelong dikira macam mana?

Dari harga yang anda bayar pada jatuhnya tukul, campur kos sampingan perolehan — duti setem, yuran guaman, dan komisen pelelong jika syarat jualan meletakkannya pada pembeli. Simpan Perisytiharan Jualan dan setiap resit; jumlah berdokumen itulah yang dikira, dan tarikh kontrak memulakan tempoh pegangan anda.

Ini apa, dan bukan apa

Ini kiraan daripada dokumen dan rekod, bukan nasihat guaman atau cukai. Angka iklan di atas merangkumi setiap lelongan aktif di laman ini, mahkamah dan bank, dan rujukan pasaran ialah jualan terekod dalam data NAPIC; kami laporkan apa yang dokumen tunjukkan, dan sama ada mana-mana kadar atau pengecualian terpakai pada sesuatu pelupusan bergantung pada pelupus, hakmilik dan tarikh — soalan untuk panduan rasmi LHDN atau penasihat cukai, bukan laman web. Lelongan bank lorong LACA menerbitkan syarat jualan mereka sendiri, dan tiada apa di sini patut dibaca sebagai kenyataan tentang terma mereka.